初心者でも出来た!不動産の買取り(サラリーマン時代編①)

サラリーマン時代にやっていたこと

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こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。

今回は、「純利益率約43%(約100万円)」を得ることができた事例をもとに、私自身が行った不動産の買取り事例を紹介したいと思います。内容は「簡単」です。だれでもできる程度です。

この記事の内容レベル
知っ得度★★★★
重要度★★★★
専門性☆☆☆☆
長男
長男

不動産の「買取り」って、難しいんでしょ?僕なんかにできるかな?

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その質問には後で答えるから。まず、考え方と全体の流れを説明するよ。わからない事や疑問があれば何でも聞くんだよ。

大切なことは「状況を見る」こと

不動産と言っても、その種目には土地・戸建・マンションだけでなく、アパートや店舗、事務所や工場、商業用ビル・ホテルなど様々です。一歩外に出て辺りを見回せば、ほぼ全てが不動産。私たちは不動産に囲まれています。

では、私が何を買ったのかと言うと・・・大阪市内の「土地」を買いました。

物件概要

  • 変形地で有効敷地面積約10㎡
  • 北側公道約25mに接道

初めて買取りしたときは感無量。サラリーマンしながら買えたんですね。土地面積約10㎡ 価格は30万円 購入時に支払った諸費用は約25万円 固定資産税等の税金が約10,000円/年 畳6枚分の広さ。駅徒歩1分

買取りするにあたっては、(別記事「こちら」をご参照ください)何度も現地に足を運びました。10回くらいかな。

では、土地を買取りして、どう使用するつもりだったかというと、初めは「月極駐車場」の計画でした。

月極駐車場の周辺相場は15,000円/月 

年利回り計算

15,000円(駐車料金)×12ヵ月-10,000円(税金等)/550,000円(購入資金+諸費用)×100=30.9%

3年ちょっと継続できれば、15,000円/月の小遣いになるなぁと漠然と考えていました。こんな物件があと9件あれば150,000円/月になるなぁって。

大切なことは「状況から想像する」こと

想像力は鍛えれば誰でも身に付くと思います。鍛え方は簡単です。周辺の状況を見て歩くだけ。

あ~ここにも駐車場があるんやぁ」、「えっここにもあるじゃん」って感じ。「コインパーキングは満車なのに、月極(管理会社に電話して空き状況を聞くだけ)は空きが多いなぁ」という具合。

長男
長男

大丈夫かなぁ。結構凹んでるみたい。

やばいなぁ、一台だけの月極駐車場って借り手があるのかなぁ」って考える。大切な福沢諭吉を何人も差し出すので真剣に考えますね。

じゃあ、「月極の駐輪場なら需要あるかな?」って普通に考える。そしてまた歩く。「げっ、駅構内に月極専用駐輪場が既にあるやん、しかも120円/回 しかも原付OK」って。泣けてくるんですよ。こうなると。

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・・・・・

最後に「じゃあ、自動販売機を複数設置して、収益出そうか」って考えました。早速、販売機メーカーに電話しました。すると、翌日には周辺の設置台数や一台当たりの平均売上など資料を持参してくれました。

この辺りは結構自動販売機が多くて、新たに設置しても・・・電気代もご負担頂くことになりますし・・・それでも良ければ・・・」チーンでした。調査して頂いたにも拘らず、丁寧にお断りさせて頂きました。

大切なことは「状況から関連つける」こと

駅徒歩1分であるがゆえ、人通りは多いなぁ。駅周辺も開けているし、飲食店も結構あって、路地裏にまで出店しているなぁ。

よし、お客さんになって、お店でリサーチするぜ」と、空元気を出す。

長男
長男

さすがにお腹も減るんだね。結構安心したけど・・・どうなるんだろう。

で、一人で食べたり飲んだりしながら「このお店って、車で来た人の専用駐車場とかってあるんですか」って聞いてみた。

駅からまあまあ近いさかい、徒歩のお客さんばっかやで」とのお返事を頂く。

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仕方ないなぁ。いつもの事だし。なかなか上手くはいかないな。でも、また明日から新たに探し始めるのみ!がんばるぞ!

ここまでやったなら、さっさと事務所に戻って「今回の土地買取りは検討中止」の電話を仲介業者に連絡する。これが多いです。正直多いです。

しかし、この時は違いました。

駐車場はいらんさかい、店の看板設置出来る場所があったらええねんけどなぁ、ほら、うちの店、路地裏やから、お客さん迷子になるみたいやねん

買取りした後に「やっぱいらんわ」って断られるリスクもありましたが、すぐに「土地買取りします」の連絡を入れました。

そしてすぐ売却しました。230万円でご購入いただきました。買主様の言い値ですよ。所得税と住民税も納税義務があります。

こんなケースはほとんどありませんが、だれも見向きもしない物件で、価値がないと思われている物件も、人によっては価値がある事を痛感しましたね。

ん~、質問も何も、おやじのもうけ話か自慢話にしか聞こえなかったなぁ。まあ、でもお客さんが喜んでくれたのなら僕もうれしいよ。努力した甲斐もあったわけだしね。

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自慢してるわけではない。けっして。看板設置してくれたお店も、お客さんが道に迷わなくなったおかげで、きっと商売繁盛に繋がっているはずだ。また、そう願っている。

できるかなぁ?って言う前に、まず「やってみる

成功するか失敗するかはやってみないと結果が出ないんだぞ。

まとめ

今回のPoint
  • 不動産取引に必要な知識より先に、一件でも多く物件を見て回る
  • 買取り後の利用方法を明確になるまで、感覚的にでも想像する
  • あきらめが肝心(安いからとか、駅に近いからだけで検討しない)
  • 今回のケースでは、出てきませんでしたが、次の駅や次の町には「有る」がここには「無い」ものを見てきたり、探したりすることも有効な手段ですね。

今回の不動産買取りが実質初めての買取り経験でした。ここに至る過程で、何件物件を見て回ったのだろうと、頑張った甲斐もありますが、やっぱり、最初は肝心です。失敗しないために、そして次につなぐために。

無理なくやって今日もHappy!

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