サラリーマン時代にやっていたこと
こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。
今回は、買取りというより自分が住むための住宅購入から始まりました。結果的に「純利益率約2.7％（約37万円）」を得ることにはなりましたが、明らかな「失敗事例」をもとに、私自身が行った事例を紹介したいと思います。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★☆☆ |
| 重要度 | ★★☆☆☆ |
| 専門性 | ★★★★☆ |
今回はどんな不動産を「買取り」したの？前回上手くいったからって、また土地に目が眩んだんじゃないの？
眩むとは下品だな。上手くいくかどうかなんて、誰にもわからないんだぞ。色々調べれば情報や知識が増えて、ある程度対応できるんだ。知っておくことはとても大切なんだぞ。
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「任意売却」の案件やで。興味あるんとちゃうん？
どのような不動産でも、売却するための「理由」があるはずです。その理由を知ることは最も基本的でとても重要なことです。
「就職」・「退職」・「転勤」・「結婚」・「離婚」・「出産」・「相続」・「住み替え」・「同居」・「介護」・「ローンの返済が困難」・「資産の処分」などが挙げられますね。
ポジティブな理由やネガティブな理由はありますが、不動産の売買契約は「自由取引」が原則になるため極力私情は挟まず、あくまでビジネスライクのスタンスで取り組むようにしましょう。
日頃よりお付き合いのあった不動産業者社長、直々の「甘い誘い」でした。「甘い誘いにはきっと裏があるはずだ」と誰彼構わず常日頃から注意していたので、笑顔で即回答しました。
「社長が買ったらいいじゃないですか」
君が買わないんだったら弊社で購入するつもりだけど、ほんとにいいのか？日頃から世話になってるし、「家族で住むエレベーター付きの手頃なマンション探してる」って言ってたから持ってきてやったんだけど。
当時は、親と同居してました。しかも居候のような感じでしたし、古い団地で4階まで毎日上り下りする姿に、「何とかしてやりたいな」なんてカッコいい事思ったりしていたのは事実です。
この時、すでに頭の中では「転売用」という考えがすっぽりと抜け落ちて「居住用」としてしか考えられなくなっていました。注意すべきは「普段ヒトの警戒心は高いものの、一度前向きになってしまうと自分ではブレーキが掛けられなくなることがある」ということです。
しかし、「購入」となるとちょっと重い。住宅ローンや登記費用等の諸経費に結構出費が掛かります。しかも引っ越し費用や新しく揃えなくてはならない家具やエアコン。
まてよ、確か「任意売却」って言ってたなぁ。資料だけでも見せてもらって、その後の返事でも遅くないかもしれないな。
エレベーター付きなら親にも喜んでもらえるかも。なんか疑って悪かったかなぁ。
こういった情報は、簡単には入手できない事が多いです。なぜなら最近では依頼を受ける相手が、不動産業者よりも税理士、あるいは弁護士や司法書士といった、士業関係者へシフトしている傾向にあるからです。
何故かというと、所有者（債務者）が不動産を購入したときに、住宅ローンの融資を組んで購入していたとします。一般的に、融資先（債権者）は抵当権等の権利を登記します。
その後、所有者（債務者）に突発的な事象や不慮の事故等に見舞われるなどして返済が滞り、滞納が進んでいくといった悪循環が起こったとします。
そうなると、所有者（債務者）は融資先（債権者）に相談します。相談された側は所有者（債務者）の現状を細かく把握するため、色々と聴取を始めます。
その結果、今後の返済の見通しが厳しいと判断されたら、当該不動産を競売して現金化し、残っている債務に充当しようとします。その手続きの為顧問弁護士や顧問税理士に相談するといった流れが出来るからですね。
弁護士や税理士だけが抱えているような案件ではありません。今回のように近所の不動産会社さんや、場合によっては友人知人から情報が入ってくることだってあります。日ごろから声がけしておくと、忘れた頃に飛び込んできたりします。
こういった「あまり人には知られたくないような情報」を「機微情報」と言います。もちろん、関係人以外に漏洩する事が無いように厳格な管理の元で個人情報は守られています。
注目すべきは、裁判所の「競売」への手続きには一定の時間が掛かるということ。この期間内にいかに短期間で動いて情報を収集できるかにかかってきます。
裁判所により、不動産の「競売開始決定通知」がなされると、現在の状況を調査する名目で裁判所から要請を受けた執行官が訪ねてきて、権利関係の聞き取りや占有者の状況を調査したり、入札用の資料作成のためにお部屋の写真の撮影を行ったりなど調査を始めます。
占有者が不在であったり（場合によっては連絡がつかないようなこともあります）調査協力が得られないような場合は、法的手続きを行ったうえで強制的に室内に入り調査することもあります。
競売の基準価格は、主に不動産鑑定士の判定により評価額が決められています。その不動産評価は一般市場価格より低いのが通常です。
よって通常競売にて入札される金額に影響して一般的に低くなり、場合によっては残っている債務の額を下回る場合もあります。融資先（債権者）にとっては大きな損失になります。
競売市場の修正で減額され、更に基準価格より低い金額の入札が行われているわけです。
所有者にとっては強制的に競売にかけられるだけでなく、安い価格で落札されて残債務だけが多く残る結果となります。
つまり、「一般市場価格に近い金額で売却可能」な任意売却は、最低限ではあるけれど所有者にとって有効な手段であると言えるのです。
売却活動ができる時間にはタイムリミットがありますが、銀行や保証会社の同意を得られれば、所有者の意志で対象不動産を一般市場にて売却することが可能となります。
この販売方法を「任意売却」と呼んでいます。また任意売却をスムーズに行うには、任意売却の実績や経験が豊富で、取引に精通した不動産業者の仲介が必要となります。
競売になるまでの間に、相場に近い価格であれば、融資先（債権者）はある程度までなら妥協してくれる可能性があると言うことです。
住宅ローンの滞納が始まると、通常は「競売開始決定通知書」が届きます。競売申立に至るまでの期間は、それぞれ金融機関によって違っているのが現状です。
「民間金融機関」が債権者の場合、通常滞納期間が「３ヶ月程度で期限の利益を喪失」となり、保証会社から代位弁済を受けます。滞納が始まってから競売の入札・終了までのおおよそ半年～一年の期間が、大きな流れとなります。
この間に任意売却を行うには、競売の進捗状況を把握しながら同時平行で販売活動を行っていかなければなりません。
「住宅金融支援機構」などの場合、通常滞納期間が「６ヶ月程度で期限の利益を喪失」となります。また、6ヶ月滞納してもすぐに競売にはなりません。
書類の手続き等で、更に数カ月かかる場合が一般的です。その間、債権回収会社から一括返済を求める内容の書類が届きます。
同時に任意売却を勧める書類も届きます。任意売却を行う意思表示をすれば、更に数カ月の販売期間が与えられます。
一度競売の申立が入ると、債権者側に過失等がない限り延期や取り下げはできないことになっています。
その後、任意売却不動産を拝見させて頂きに伺いました。非常にきれいに使用されており、自宅とは比べ物になりませんでした。
母さん、いい不動産と出会えたよ。エレベータもあるし、買い物も病院も近くにあって便利そうだったよ。勤めてるから住宅ローンも何とか組めそうだし。
そろそろ先のことを考えて、引っ越しを考えてくれないか。
これで無事取引は完了やで。良かったなぁ。その年齢で家持かぁ。親孝行で、いやぁ関心関心。
無事に住宅ローンの承認もおりて購入しました。引っ越しも完了。住民票も移動して新生活スタート。ところが母親が一向に引っ越しに後ろ向き。まあ、無理もないか。しばらく様子を見て、その気になった時に迎えに行こう。
半年が経過しても動きがないので、いい加減引っ越してきたら？と声を掛けました。すると「今のままがいい」の一点張り。
考えてみたら、車が運転できないし、友達に会うのも遠くなるし、かかりつけの病院も変更になるし、知らないところで生活することが不安だと言うことに。
初めは「前向き」でしたが、次第に「後ろ向き」。こうなると無理強いすることが可哀そうになってきて、その後しばらくして「離れて生活することに意味あるか？」となり、売却することになりました。
- 「住むため」に不動産購入するなら「任意売却」は多少安く購入できますが、事業としてみた場合、全く採算が合わないケースでした。
- サラリーマンだった時に、損得勘定は働いても、実際に売却するまでは考えが足りませんでした。
- 住宅は、そこに住んで毎日の起点となるところ。もっと母親の気持ちに、声に耳を傾けなければいけないと反省する行動でした。
無理なくやって今日もHappy！
