こんにちは。Hideです。売買不動産歴21年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も8年近く書いています。
今回は、不動産を購入する前に私自身が真っ先に行う机上調査、「道路種別確認」についてです。その理由をいくつか紹介したいと思います。
なぜ机上調査で道路種別を第一に行うのかというと、「希望する建物が建築できない、建築自体が出来ない場合があるから」です。もっと言うと、知らずに購入すると「大損」につながります。
それくらい重要な事と位置付けています。
今日は道路についてなんだね。でも、土地が汚染されていたとか建物が傾いていたとかなら「大損」ってわかるんだけど、道路が原因で「大損」ってどうゆうこと？
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★★☆ |
| 重要性 | ★★★★☆ |
| 専門性 | ★☆☆☆☆ |
コンテンツ
「机上調査」を行う前にまず私が不動産の買取りを検討する際の流れは、「絶対にその物件を見に行く」です。これは「現地調査」になりますが、辺環境等の確認やロケーションもさることながら、第一印象を重視しているからです。
例えば、販売資料には「リフォーム済み」・「4LDK」・「車庫あり」と記載があったとします。しかしこれでは不十分ですよね。
「どの程度リフォームしているか」とか「間取りは一人一部屋を十分確保できそうか」とか、「駐車場スペースは大型車が入るか」等、「やっている・ある」だけでは実際に見ないとわからない事が多々あるからです。
大抵の場合、リフォーム済みなら「わっ素敵！」となりそうだだよね。しかも人気地域なら「いい不動産だね」って思うでしょう。ただし、建物を見るのはその後です不動産探しで一番大切なのは「道路」です。
えっ？道路を見るの？道路なんてどこも同じでしょ？それより家の外観や室内が気になるよ。僕の部屋がちゃんと確保されているのかが気になるもん。だいたい不動産を探している人って皆そうなんじゃないの？
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もちろん建物も大切ですが、不動産を単に住むための物として捉えるだけでなく、資産価値としてしっかり判断しておかなければなりません。建物を支えてくれる地面（土地）こそが一番大切になってくるのです。
場合によっては、住宅ローンを申し込んだ際に金融機関の審査判断に影響が出たり、将来建て替えが発生した場合に希望の建物が建てられないとなったらどうしますか。
そうならないためにも現地では道路をよく確認します。現況道路の幅や側溝の形状、道路に埋め込みのプレートなどがないか確認します。
売主様の了解を得られるなら写真や動画に収めておくことをお勧めします。その資料を持参して役所（建築指導課等）へ調査に向かいます。
机上調査で真っ先に確認することが「建築基準法の道路種別」です。
そもそも道路は、日照や通風の影響にかかわっているだけでなく、緊急車両の通行や避難路として、あるいは消防活動を行う重要な場所にもなることから、安全で良好な住環境の維持のためにとても重要なんですよ。
そして、現行の建築基準法では、居住用の建物を建築する敷地は「幅員4m以上の道路法上の道路に2m以上接していなければならない」という規定もあります。
建築基準法上の道路法上の道路種別には、道路の幅員が「4ｍ以上のもの」として、「第42条1項1号」から「第42条1項5号」が挙げられます。
しかしながら、道路幅員が「4ｍ未満」のものが存在しています。「建築基準法施行時または都市計画区域編入時に既に道として使用され、それに沿って建築物が建ち並んでいる幅員4メートル未満の道で特定行政庁が指定したもの」です。
建築基準法「第42条2項道路」がこれにあたります。
4m以上幅員がない道路でも、第42条2項の要件を満たせば、建築基準法上の道路として認定され第42条2項道路またはみなし道路となりますが、幅員1.8m未満の道路をこの第42条2項道路としようとする場合には、別の規制が拘わってきます。
それは建築基準法42条6項に規定されており、幅員1.8m未満の道路については、予め建築審査会の同意が必要となります。
建築審査会とは、その道路の所在する都道府県や市町村に設置される行政機関のことで、この建築審査会の同意を得ることは、かなり難しいとされています。
つまり、基準法上の道路と認定されなければ、接道義務が果たせないため、その土地上に建築することができなくなる場合があります。
仮に認定された場合でも、現状の道路幅員が4ｍ未満の為、自分の敷地の一部を道路として提供する「セットバック」ことになります。
提供した土地の部分は敷地面積から除外されるので、建物を建てたい土地の面積が減ることになりますね。
ぱっと現地を見て「今立っている建物が実際に許可されて建築されているんだから、当然再建築できるでしょ？」って考えたくなりますよね。
これが「落とし穴」なんですよね。以前は可能であったことが、現行ではダメと言うことだってあるんです。
建築基準法43条に但し書きというものがあります。
建築基準法第42条に定められた道路以外（いわゆる法定外道路）で、無接道敷地に対してある一定の条件を満たせば特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可されれば例外的に建て替えを認めてくれると言った制度があります。
許可基準は特定行政庁によって細かな違いがあるので詳細については個別に調査が必要ですね。
ただし、購入する側にリスク負担が発生する場合、土地の購入価格は周辺相場と比べても一般的には低くなる傾向にありますから、内容次第では有益な仕入れにつながる場合もありますよ。
もちろん検討を十分行うことは大前提です。
・どんな不動産でも購入する前には必ず現地で道路形状を確認する
・どんな不動産でも購入する前には必ず道路種別を確認する
見た目は同じように見える道路です。しかし必ず確認が必要であり、ここを怠ると道路が原因で「大損」する可能性があるということが伝わりましたでしょうか。
42条2項道路も43条（いわゆる法定外道路）も知っていればなんてことはないし、条件次第で土地購入を検討する方が良い場合もあります。ただし、審査に時間が掛かることだけは押さえておいた方がいいかと思います。
建築基準法～とか第〇条とかって苦手なんだよなぁ。言い回しとかもなんだか難しいなぁ。
そりゃそうだよ。今聞いて「サッサッ」て理解出来たら学生の時の成績はもっと良かっただろ！
だけど、道路って面白いだろぅ。いつも歩いている道路って色んな役割を担ってくれているんだよ。
無理なくやって今日もHappy!
