教えて!サラリーマンが今から収益不動産オーナーを目指すのは難しいの?

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こんにちは。Hideです。売買不動産歴21年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も8年近く書いています。

今回は、「サラリーマンが今から収益不動産のオーナーを目指すのは難しいの?」といった質問を幾つか頂いたので、僕なりの考え方を紹介したいと思います。参考になれば嬉しいです。

この記事の内容レベル
知っ得度★★★☆☆
重要度★★★☆☆
専門性★★☆☆

まったく問題ないと思います。既に始められている方の話を聞かれたりすると、「いまさらやっても儲けが薄い」と感じられているのではないでしょうか。それらは結果論でしかありませし、比較することに意味はないからです。

狙いを定めること」・「情報収集に励むこと」・「知識力を高めること」・「行動し続けること」で、いくらでもチャンスは転がっていると思います。

狙いを定める

何から始めたらよいか、まだ漠然とぼんやり考えているのであれば、「狙うべき不動産」を絞り込みましょう。わかりきっていることでもいったん整理して現実的に進めることが肝要です。収益不動産といっても多岐に分かれます。大別すると「住居系」・「商業系」・「工業系」・「混合系」等となります。

次に住居系では「戸建」・「マンション」・「アパート」などで、商業系では「店舗」・「ビル」・「ホテル」・「旅館」・「倉庫」や「」などが挙げられます・工業系ではいわゆる「工場」ですね。複合系は「店舗付住宅」や「事務所付工場」等に分けられます。

大きな利益を追求」したいですよね。住居系と異なり商業系や工業系では規模の大きさによって家賃も高額になるため、利益幅は格段に大きくなります。逆に、当然景気に左右されるためデメリットも大きくなる傾向になります。

サラリーマンが、当面のあいだ副収入目的で利益を確保して、金銭的に少し豊かになるためには「住居系」がお勧めです。「景気に左右されにくい」・「権利関係が明白」・「管理がしやすい」など本業に影響が出ない程度がちょうどいいからです。低額で家賃保証会社などを利用することで、より安心が得られます。

次に、場所です。管理の面で考えると自宅から向かえる圏内が良いかもしれませんが、管理会社を利用するなら多少遠方でも問題ないかもしれません。

収支バランスとの相談ですね。物件を検討する際の「場所」は重要です。安定した収益性が得られるかどうかは「場所」に関わってくるからです。

次に、予算です。金融機関と相談して「借り入れできる金額を確認」したい所ですが、いきなり出向いても回答してくれることはめったにありません。

ここは面倒でもありますが、ある程度物件を絞り込んで資金計画を話せる状況になってから資料持参で訪問するのがベストだと思います。

とはいえ、何もわからなければ予算が組めませんよね。ここは重要ですから別記事で詳しく説明しています「サラリーマンが収益不動産を購入する場合の融資限度額っていくらまで?

自分がどんな不動産を購入してその後どうして行きたいのか。この辺りを考えて不動産選びをじっくり考えていくことをおすすめします。

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私事ですが、将来は日本から飛び出して「アメリカの都心から少し離れた田舎町で、自宅兼収益アパートを所有して賃借人と家族ぐるみのお付き合いをしながらお庭でバーベキューしたりしてワイワイ楽しく過ごしたい」が今でも夢です。

情報収集に励む

良い物件不動産情報って不動産に精通した一部の人達にしか渡ってないんでしょ?」とよく耳にします。確かにその通りかもしれません。が、全ての情報が一握りの人にだけ出回っている訳でもありません。

しかも、いわゆる「プロ」の方々が狙っている収益不動産は会社の方針や厳格な規定に沿って購入するかどうかの判断がなされているため、なんでもかんでも購入してはいないのです。

担当者も一度机上で判断して、そこから外れた不動産は見に行くこともありません。

例えば、A社での規定に「利回り10%以下は検討しない」「築年数は20年以内」「戸建やアパートは取り扱わない」などの制限を設けていれば必然的にチャンスが生まれます。

しかも、毎日のように取引がなされているわけですから全ての情報に手を付けることは困難といえます。

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素敵な男性や美しい女性をみれば、「カッコいいなぁ」とか「うっとり」となりそうなものです。これは不動産で言えば完成した状態です。

磨けば光る原石」に出会える可能性があると言うことです。一見「ダッさ」「イケてねぇ」と思う不動産を別の角度から見ることで「変身」することなんてしょっちゅうなんですよ。

情報収集とは、インターネットで検索した情報を集めるというだけでなく、「周辺相場より家賃低くね?」とか「近くにスーパーできるんや」とか「学校建設の予定あり」なんてことを調べるということです。

そういう意味では、普段街中を歩いているときに「道路工事」を見かけたら「ん?新しく道を作っている」と言うことは「この辺りは開けてくるかも」と連想してそこから売り出し中の不動産を探すのも一つの方法だと思います。

不動産で収益を上げたいと考えている人は自分だけではありませんから、競争でもあります。少しでも役立つ情報収集に注力することが必要にはなりますが、「ややこしい計算をして答えを導き出さないといけない」といった難しいことをする訳ではありませんのでぜひ挑戦し続けて欲しいです。

知識力を高める

不動産を取り巻く環境は法律によって守られています。一度でも購入経験がある方なら「重要事項説明書」や「売買契約書」を手に取られたことがあると思います。そこに記載された条文等はほとんどが法律関係ではなかったでしょうか。

内容について100%理解できることは望ましい事ですが、難しく感じられると思います。自宅やマンションを購入されていらっしゃる人は数多くいます。

その多くは一般の素人の方で内容について深く理解されている方は少ないのではないでしょうか。収益不動産を所有されていらっしゃるオーナーの方々の中でも専門知識が豊富な方は少ないと思います。

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だから「安心」です。と言いたいのではありません。ここに「差が生まれる」と言いたいのです。ただ知っていれば「損しない」そして場合によっては「得をする」と言うことです。

何をするにも最初が一番大変です。ですが「儲けにつながる」「夢のため」と心に誓って勉強しましょう。知識や経験は、裏切られることも奪われることもない自分の武器になるはずです。

では何から始めると良いのか。それは「失敗例をよく見る」ことをおすすめします。いまや書籍や雑誌のみならずSNSやYouTubeで検索するといろんな方が投稿しています。

自分は失敗したくないのですから、興味があってしかるべきです。正当に教科書をめくって暗記するもの良いかもしれませんが、それは後からでもよいと思います。

行動し続ける

実はこれこそが一番大切で大変なことです。100件物件を見つけてくるだけでも大変な重労働です。正直サラリーマンで本業が忙しい方には心が折れそうになることです。100件の物件を見つけてきても「1件も購入できない、購入したい物件ではない」なんてことは日常茶飯事です。

コンビニで物を買なら、「飲み物は何でもいいか」とか「弁当なら何でもいいよ」となることはあっても、不動産の場合はそうはいきませんから、妥協して満たされることはないわけです。

たまに「これくらいならいいか」で購入する人を見かけます。「これくらいなら」と言うことはある程度「自分ルール」を持つことに至っていると言うことです。

判断がある程度できていると言うことの裏付けです。自分ルール100%の物件は当然ありません。ここに至るまでにいくつもの不動産を見て、調査してこられたと思います。

一年間探し続けて、見つからないという世界です。初めから良い物件に巡り会える可能性は非常に低いです。途中で挫折して探し続ける行為自体を止めてしまったらそこで試合終了です。これまでの努力が水泡に帰します。

仲間を見つける

探し続けるコツの1つには「仲間を見つける」があると思います。普段からネットやSNSだけに頼っていると「あ~掲載物件機能と同じじゃん」という日が続き気持ちも萎えてきます。

たまに新規登録された不動産を見つけて色々調べた結果「こりゃ高すぎる」とか「こりゃダメだ」なんて独り言が多くなりがちです。本当にそうなのかどうかを別の人に判断してもらうもとで違った見方をすることに繋がったりします。

サラリーマンで同僚や上司、部下などで同じ様に興味を持っている人がいたら、すすんで相談した方が得策です。「情報を横取りされるんじゃないか」なんて小さな心配より、ずっと効果も上がり信用も一緒に付いてくるのではないでしょうか。

不動産業者と仲良くなる

探し続けるコツの2つには「不動産業者と仲良くなる」です。やはり「餅は餅屋」です。情報は自分で探すより多いかもしれません。が、こと収益不動産は水面下で取引されることもあります。一社ではなく複数の業社に足を運んで情報をもらうようにしましょう。

仲介業者では、まず結論の速い「プロ」に情報を流します。そしてそこで成約に至らなかった物件資料が手渡されることが基本的に多いです。

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じゃあやっぱり、出がらし物件ばかりで魅力のあるものはないんじゃないの?と思われるかもしれませんが、先程お話ししたとおり、「プロ」の見立てはシビアで厳しい見方をするため、少しの妥協で良いものに出会えることもあります。

なんでもそうですが、一人で行動すると「慣れ」から「怠慢」になっていても、誰も指摘してくれません。「相手から連絡が来る」・「相手に連絡をする」という双方向の流れがあれば継続しやすいものです。

まとめ

  • サラリーマンが、副収入目的で利益を確保して、金銭的に少し豊かになるためには「住居系」がお勧め
  • プロ」が狙う収益不動産は、企業の方針や規定に沿ったシビアな条件が幾つもあるため、同じ物件であっても個人で購入する方にとっては条件次第でチャンスは生まれる
  • 収益不動産についての専門知識を習得することで、他社との差別化につながりチャンスが生まれる
  • 同じ志を持つ仲間や不動産業者と繋がりを持つことでチャンスが生まれる

無理なくやって、今日もHappy!

これから不動産投資を始めようとお考えの方にお勧めの一冊です。

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