こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。
今回も、「表面利回り14％」の収益マンション1室を得ることができた事例をもとに、投資用不動産を購入する前に注意している点をいくつか紹介したいと思います。内容は「簡単」です。流れがイメージ出来たらうれしいです。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★★☆ |
| 重要度 | ★★★☆☆ |
| 専門性 | ★★☆☆☆ |
前回のおさらいですが、収益マンション一室を購入するにあたって特に注意している15項目があります。項目数は多いものの、難しいものはなにもないですよ。一度覚えたら、次からは同じことの繰り返しです。（詳しくはこちら）
今回購入した不動産はこんな感じの間取りです。
不動産情報資料にはこんな感じで記載されていることが多いですね。
販売条件のほとんどはこの資料内に記載されていることが多いのですが、記載がない項目については確認が必要です。
- 賃貸借契約書の内容
- 滞納履歴の有無
- 駐輪場と排気量別バイク置場の有無
- EVの台数と避難階段の場所の有無
- 設備の入れ替え履歴や点検内容関係
- 賃貸保証会社の加入の有無
- 敷金・礼金の増額予定の有無
- 固定資産税等の年税額
- 火災保険加入の有無
- ペット飼育や楽器演奏の可否など
これらの内容は担当者に聞けば教えてくれます。
コンテンツ
今回の物件は前賃借人が退去して、再度募集や管理が面倒になったと言う理由から、引き続き募集しながらも売却を並行して行うといった理由でした。
賃借人がいない物件はデメリットとメリットがあります。
- 新たな賃借人が見つかるまで家賃収入がない
- 予定通りの家賃で入居してくれるかわからない
- 管理費や修繕積立金の支払いが発生する
- 金融機関にて融資を受けている場合、金利が発生する
まあ、当たり前といえばそうなんですが、これが結構じわじわとダメージを与えてくる場合もあります。本当であれば賃借人がいる状態の方が気持ちの面で楽ですね。
- 購入前にお部屋の中の状況を把握する事が出来る
- 家賃設定を自由に選択する事が出来る
- 新しい賃借人と新たな関係を構築できる
メリットも多いです。「前のオーナーは〇〇してくれた」とか「家賃の値上げ交渉がスムーズにいかない」などは結構辛いですから。
別の記事「不動産購入で失敗。だから間取図面は信用するな（必見）」こちらでも話していますが、空家だったため室内を拝見させて頂きました。広く感じたんですね。感覚的なものです。
使い勝手も悪くなさそうでしたし、角部屋で日当たりも良かったので「これなら絶対見つけられる」と裏付けのない自信が湧きました。
しかしながら、自らチラシ片手に近所の学生さんや喫茶店に訪問して見つけようにもなかなか問い合わせはありませんでした。
仕方なく、「ポータルサイトに掲載」することにしました。ようは賃貸業者に協力要請したようなものですね。他力本願でした。
すると、早速内見の依頼電話があり、あっさりと決まってしまいました。嬉しいやら悲しいやら。自分で見つければ手数料を支払わなくて済みますからね。しかもすぐ近くにある専門学校への新入学の生徒さんでした。
約2年の歳月が流れました。特別な問題は何も起きませんでした。問題がないばかりか、お父様と仲良くなることもできましたし、滞納等もありませんでした。コミュニケーションが大切です。
その後購入したい他の収益不動産があり、非常に悩みましたが売却することにしました。購入時より130万円高く売却に成功しました。
購入時より高く売れたのには原因があります。
家賃設定が上手にできたからに他ありません。なぜ上手にできたかというと答えは間取りにあります。このお部屋は「洋室約9.5帖」です。約8帖のお部屋とでは賃料が変わっても何もおかしくないからです。
購入時の調査は本当に大切です。後から調査を行っても当時と状況が変わっていたり、思い出せなかったりします。簡単なメモでもいいので残しておいてよかったです。
収益不動産のみならず、見るべきポイントを抑えることで「得すること」が見える場合が良くあります。今回のようなケースでは偶然です。
- 物件資料に記載のない項目を確認する
- 出来る限り、物件の内覧をする（賃借人が入居中の場合は別の空き部屋を見せてもらう等）
- 周辺の環境を巻き込んでトータルに考え検討する
- 賃借人とのコミュニケーションを大切にする
無理なくやって今日もHappy!
