教えて!住宅ローンの借入時に注意したいポイント徹底チェック

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こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。

今回は「これから住宅ローンを利用しよう」とお考えの方に絶対確認してほしい「住宅ローンの特徴」について紹介したいと思います。特徴を知ることで最適な借り入れ方法が可能になります。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。

この記事の内容レベル
知っ得度★★★☆☆
重要度★★★★
専門性★★★☆☆

必ず「自分で比較検討」することが重要です。現在、住宅ローンを取り扱う金融機関は無数にありますが、融資金利だけで判断しがちです。それぞれ付帯しているサービスがことなり、後で気付いて「損した」とならないようにするためです。

不動産業者の紹介だけに頼ってはいけない

経験上ですが、金融機関を選ぶときに最も多いのは「購入する不動産を紹介してくれた業者に依頼する」ではないでしょうか。結論的には「不動産会社は銀行ではない」ということです。あくまでリンク(サポート)しているだけというのが実態です。

金融機関はお客様をご紹介してほしいため、不動産会社と提携しているのが通常です。業務提携することでインセンティブも発生して相互に利益がもたらされています。入口での顧客確保に注力しているのがよくわかります。

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実際に不動産会社で勤務していた時も、会社が「推し」進める金融機関は当然ありました。粗悪な商品を紹介しているわけではありませんでしたが、まず紹介だけはするようにシステム化されていました。

ホボ100%に近い確率で勧めた金融機関での申し込みがなされていた記憶があります。なぜでしょうか。「麻痺している」からです。不動産という高額商品を購入する決断をされたばかりで、かつ契約時に受ける専門用語だらけの説明で頭の中はパニック状態です。

無事に契約することができた」だから「信用できそうなこの担当者に任せよう」といった流れになっているかと思います。不動産を購入することと、住宅ローンが「パック商品」のようになってしまっているのです。しかし全くの別物なんですよ。

これを回避する一つの方法として、最近では同時に複数の金融機関を比較できるアプリが注目されています。「モゲチェック」と呼ばれているツールで、一度申し込みをすると同時に多数の金融機関の中から低い金利の住宅ローンを案内してくれるサービスが受けられる仕組みになっています。

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現在は営業する上でお客様に「モゲチェック」を勧めています。不動産の契約前の打ち合わせ段階からモバイル上で手続きをしていただき、一緒に操作することを行っています。だってこの方が双方にとってメリットしかないからです。

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電話だけでなくWeb上でチャットを使って相談できて「利用料も無料」になっています。不動産会社の営業担当者よりも融資に特化した専門の方からアドヴァイスをもらった方が有利であると思います。

しかも新規借り入れ時だけでなく、既に住宅ローンをお持ちの方でも利用できるように「借り換え」にも対応しています。

金利だけでは判断できない

以前、お客様に金融機関を選択するための基準は何ですか?と尋ねさせて頂いたことがあります。

  1. 金利
  2. 現在取引のある銀行
  3. 購入する不動産の近所にある銀行
  4. 信用が高そうな都市銀行
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こんな回答が返ってきました。「ほんとに?」と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、実際こんな感じです。ではなぜこのような回答になるのでしょうか。続きを聞いてみました。

  1. なんで高い金利を支払わなきゃならないの?安いに越したことないじゃん
  2. 今まで取引している銀行で資金管理しているし、給与もそこに入金されるから
  3. 住宅ローンに関係することで、わざわざ都度遠方の店舗に行くのが面倒だから
  4. 全国にあるし、TVCMで有名だし、知らない人いないし、潰れそうにないから

なんとなくわかるような気もします。なぜなら私も昔そうでしたから。しかしこれらは全て間違っています。

金利のマジック

まず、金利だけにfocusすれば確かに低いに越したことはありません。ですが付帯するサービス次第で実際は逆転してしまうことも多々あります。

付帯できる内容は金融機関によって多種多様、ものすごく細分化されており一見比較しづらくなるように設定されています。

自分の理想にあった商品を提供してくれる金融機関を、是非探してほしいです。2021年4月時点ではこんな感じですね。各金融機関によって差があります。

  • 借入保証料が有料or無料の違いがある
  • 「ガン50%保証+全疾病保障」or「ガン100%保証」の違いがある(他にも細分化されています)
  • がんと診断されたら0.1%金利上乗せでローン残高0円+さらに100万円の給付金付
  • 金利タイプを変動金利から固定金利へ変更手数料無料の違いがある
  • 3大疾病特約を金利0.25%上乗せで選択可能or7大疾病保障付き住宅ローン
  • 8大疾病保障付き+ガン保障特約+グループでの買い物が毎日5%OFF
  • 「全疾病保障付き」を売りにしている金機関もある
  • 当初3年間だけ超低金利設定可能
  • 金融機関の事務手数料「借入金額×2.20%」or 330,000円定額
  • 保証料+一部繰り上げ返済手数料+返済口座への資金移動が全て0円
  • 女性限定「ガン診断給付金特約」が金利の上乗せなく付帯
  • 電話回線とセット契約で適用金利から最大年0.1%引き下げ
  • 休業補償付き     ※他にもいろんな付帯サービスがあります。
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これらの付帯サービスは無償のものから金利の上乗せで受ける事が出来るものまであります。もし、「金利の上乗せでもいいからこのサービスを利用したい」と思って、いざ計算すると別の金融機関の方がトータルで安くなることに気付くかもしれません

さらに、金利と一口にいっても「変動金利」か「固定金利」かで利率は異なりますし、先々のリスクをどうとらえるかによっても選択肢が多岐にわたります。「変動金利と固定金利のミックス型」といった借り方もできます。

返済の方に目を向けると「元金均等返済」にするか「元利均等返済」にするかでも「住宅ローン控除」の特例に係わるので手元に残る金額に影響が出てきます。

元利均等返済」とは元金と利息を合わせた返済額は変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合が変化していく返済方法で、返済当初は利息が大部分を占めるので元金部分の減り方は遅いのが特徴です。

元金均等返済」とは元金部分を返済期間で均等に割り、残高に応じた利息を載せていく返済方法で、返済当初が最も返済額が多く、返済が進むと返済額も徐々に少なくなっていくのが特徴です。

ですから、一般的に購入時の年齢が若くて所得が少ないサラリーマンの場合は「元利均等返済」を選ばれる方が多くなるのは必然なのですが、「住宅ローン控除」の特徴は10年間(時限立法にて13年に延長)年末のローン残高によって計算されるので「元金均等返済」のほうが優位になるということです。

資金管理のマジック

現在取引のある銀行で住宅ローンを借入することはよくあります。一つの口座ですべて管理することも楽ですし残高不足になることを気にすることはないでしょう。

ただやはり、別の金融機関で住宅ローンを利用するほうがメリットが多い可能性があるなら、多少面倒でも乗り換えられた方が得策だと思います。

もしくは「住宅ローンだけはこの通帳で」といった管理も一度考えられた方が得策だと思います。長期での借り入れが多い住宅ローンは、総合的に見ても「」することの方が多いでしょう。

多店舗展開のマジック

通常時、住宅ローンの借り入れを行った金融機関に出向くことは、ほとんどないと思います。何かあれば電話やメール、郵便にて対応するだけで事足りると思います。

一方、一部繰り上げ返済で「Web上での操作に自信がない、心配だ」といった場合や、「住宅を担保に新たな借り入れを希望する場合」、「買い替え等で自宅を売却する場合」は窓口対応になるため仕方ないですが、それくらいしか思いつかないといった程度です。

たくさん店舗があるからといっても、そもそも出向くこと自体が少ないので、住宅ローンをどこの金融機関資するかの判断にはなりにくいと思います。

都市銀行のマジック

一番多いのがこの回答です。「都市銀行」だから信用も高く全国展開していて安心すると思います。確かにその通りだと思います。

ですが、自分のお金を預けているときにそう思うのは解るのですが、お金を「借りている」だけですから、万一、金融機関が破綻しても何も損しないわけです。

住宅ローンを借り入れを行う際に「金銭消費貸借契約」を結びます。しっかりとした私文書で当然有効な書類ですから、金融機関の経営状況が悪くなったからといって、既存の約定している金利を引き上げるといったことはありません。

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逆に、無店舗展開している金融機関では、人件費はもとより店舗の維持管理や家賃などの経費が掛からないため、金利優遇に反映されやすい状況を作っています。今後は金融機関の在り方自体が変化していくと思います。

まとめ

住宅ローンは新規参入の金融機関による台頭によって、大手も中堅も横一線の状態です。しのぎを削っています。

様々な商品を付帯することで魅力を持たせて選んでもらえるように必死です。選択肢がなかった時代と違ってより良い商品をじっくり選ばれることをおすすめします。

記事内でもご紹介しましたが、仕事でも、一般のユーザーでも簡単便利に使えて、結果にコミットすると喜ばれるツールです。一度触ってみればわかってもらえます。

無理なくやって、今日もHappy!

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