こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。
今回は、不動産を買取りする前に、私自身が注意している点をいくつか紹介したいと思います。内容は「簡単です」今回は、私の実体験です。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★★☆ |
| 重要性 | ★★★★☆ |
| 専門性 | ★☆☆☆☆ |
結論。間取図面を確認するときは必ず疑って取り組むべし！
ここを押さえておかないと必ず大ヤケドします。経験者は語ります。ウソは言いません！しっかり行ってください！
いつものように物件情報を探していました。そこへ一本の電話が。
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もしもし、ご無沙汰です。元気にされてましたでしょうか。今回お電話したのは他でもない「収益物件」としてご検討いただきたい案件のご紹介で連絡しました。賃借人様は昨日退去して、現在は空室です。
こんにちは。お久しぶりです。そうなんですね！ご連絡ありがとうございます。早速どんな物件か見てみたいので資料をメールで頂けますか。
すぐにメールが届いて、資料を隅々までチェック！
中古のワンルームマンション。駅から徒歩8分。南向きの角部屋かぁ。水回りはユニットタイプだけど、3階部分で洋室8帖タイプ2面開口で日当たりも風通しもよさそうだ！住居専用でペット飼育は不可。これなら、学生さんでも気に入ってくれそうだな！早速お部屋を見せてもらおう！
その時に送られてきた間取り図面と、後で確認した新築分譲時の図面です。
一見すると同じ間取りに見えますが、どこが違うかわかりますか？
復元図面の為、細かな表現方法で多少違っているところはあります。しかし大きく異なるのは「キッチンの北側の開口部がない！」って思いますよね？「洗濯機置き場の防水パンもない！」とか。
しかしながら、そんな事よりもっともっと大切なところが間違っているんですよ！よーく見てください。わかりますか？
新築分譲時の間取りが正しければ、洋室の大きさは「約9.5帖」なんです！
これがどれだけ重要か想像してください。賃借人を探すときに痛感しますよ。お客様が決まらないだけではなく、家賃にめちゃくちゃ影響します。
気付くことが重要です。業者さんもダマそうとしているのではないので、現地で採寸したあとでこっそり教えてあげました。顔が真っ白になってました。
なんでこんなに売れないんでしょうか。この物件ホントいい物件なのに。無理言って全面リフォームしてくれたので、すぐに入居できて申し分ないはずなんですが・・・。申し訳ないです・・・。引き続き紹介活動頑張ります！
ほんとだよ。気合い入れてリフォームしたから予算オーバーなのに。そんなに「いい物件だ！」って言ってくれるなら「あなたが買ってくださいよ～」って愚痴も出てきますね。
購入前の内見でもリフォームの打ち合わせ時でも、業者とお互い何度も図面を見比べて、「ココの建具は新調しよう」とか「ココとココは入れ替えで」とか再三打合せしました。
仲介業者さんから販売図面を頂いた時もそう、図面に穴が空くほど見回したはずでした。
図面が見づらくて申し訳ないのですが、実際に見たのもこんなイメージでした。築年数がかなり経過した物件で、現存する資料も古くてこんな感じでした。しかしそれもこれも全て言い訳です。
もう皆さんなら、どこが大きく違っているかわかりますよね？
新築分譲時の間取りが正しければ、LDKの大きさは「約14.4帖」なんです！
情けなくなる瞬間です。全身脱力。でも、気付いたからよかった！そう思うようにしています。
畳数の大きさ間違いは致命傷です。お客様に「小さく伝えて実は大きかった」なら多少許されるかもしれませんが、もし・・・逆だったら・・・。恐ろしい。
こんなひどい図面までありました。さて、どこがおかしいでしょうか。
玄関に入ったら目の前は壁。
でもこの方が被害は少ないですね。だって案内したときに分かることですからね。
- 業者の復元した間取図面はどこか間違っているかもしれないと必ず疑う
- もし間違いに気づかなかった時は、全て自分の責任になる
- もし間違いに気付けたら、そっと業者におしえてあげる
相手も一生懸命やってます。キレイごとかもしれませんが、この難所を乗り越えられたら、きっと良きパートナーになってくれると信じているから。
無理なくやって今日もHappy！
