こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。
今回は仲介会社で不動産を「購入」あるいは「売却」しようと考えている方に絶対確認してほしい「仲介手数料」について紹介したいと思います。参考にしていただけたら嬉しいです。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★★☆ |
| 重要度 | ★★★☆☆ |
| 専門性 | ★★☆☆☆ |
宅地建物取引業法にて、売主様・買主様に請求してよい手数料率は「上限が決まっているだけ」と言うこと。
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不動産を購入するときに仲介業者を利用して購入する方が多いかと思います。ネット上に情報が豊富にあるのでスマホを使って「サクサクっと検索」すれば無数の資料が手に入る時代。
気になる不動産があれば現地まで見に行くことも可能だと思います。では現地も見て場所や外観までも理想通りで気に入った場合どうしますか。勝手に「ピンポーン」って訪問するわけにはいきませんよね。
最後は取り扱いの有る仲介業者に連絡することになると思います。
- この時すでに「案内の段取りや、打ち合わせもせずに物件を決めてきてくれたわ～、手間が省けてラッキー」と担当者は思っているかもしれません。
- しかも、現金で購入される場合は「銀行融資の手続きも省けたし、住宅ローンの融資が受けられるかどうかといった心配もせずに楽ちん～」って絶対に思っているはずです。
- 何なら「重要事項説明書に記載する項目や契約書の特約事項に記載する文言も省けて超ラッキー」なんですよ。実際は。
売主側にとっても同じこと。買主を探すために昔は紙媒体を使ってのチラシや新聞折込・DM投函などといった広告活動を行っていましたが、現在ではネットが主流となっているのでそこに投下する経費は減っているはずです。
物件を預かった仲介会社はネットに掲載するだけであとは問い合わせを待つだけ。なんなら「それぐらい自分でもできるじゃないか」って思っちゃいますよね。ですが企業の持つイメージやブランド力には、なかなか適いませんね。
文字通り仲介とは「売主様と買主様の当事者双方の間に立って便宜を図り事をまとめること」です。ここが難しい事が多くて、直接当事者間でことを進めようとしても上手くまとまらないことが多いのもわかります。交渉ですから。そのため目的が成就すれば支払うのが「仲介手数料」です。
仲介手数料は「成約価格に対する料率」で計算するといった単純なもの。このため「不動産調査が複雑なもの」や、「売主様・買主様の諸事情」、「不動産そのものの流通性」などをかけ合わせると成約が非常に困難なケースも多くあります。ですがその逆もありです。簡単で楽勝なケースです。
どちらも成約価格が同額であれば、仲介手数料も同額となります。
ではこれを踏まえて、仲介業者の担当者としてはどちらに注力すると思いますか？もちろん「両方」であってほしいし、表面上では同じように取り扱ているように思えます。
ですが、「会社の売り上げ」や「ノルマ」や、万一、クレームになった場合の処理にかかる時間や心労を考慮すると、一概に同じというわけにはいかないかもしれません。
具体的な例では、不動産購入資金は金融機関を利用したいという場合「住宅ローンの融資承認が得られそうか微妙」といった場合です。
担当者は複数の金融機関に問い合わせ、それぞれに同じ不動産資料を用意し、お客様に各金融機関の商品内容を説明し、申込用紙に署名押印をしていただきます。
利用希望者にも印鑑証明書や住民票、健康保険証や源泉徴収票、あるいは決算報告書や確定申告書、納税証明書等を用意して頂くお願いと受領を行い、再度各々の金融機関の担当者に提出を行い、質疑応答を何度も繰り返さばなりません。
やっていることは単純作業ですが、ようは「住宅ローンの融資承認が得られそうか微妙」な場合だと言うこと。時間と手間暇をかけて取次はしたものの、結果「非承認」となることが少なくないからです。
この場合、仲介手数料は成果報酬制のため、一円も請求することはできません。しかもお客様とは後味の悪いものとなります。
これは売主様側も同じことで「瑕疵物件（心理的瑕疵を含）」の場合や「再建築が出来な不動産」、「借地や借家」の場合や「債務超過の不動産」等の一般的には売りにくいとされているものは管理責任だけを負う形になってしまうことがあります。
個人が居住用として所有する「10億円の大邸宅を購入する場合の仲介手数料は33,066,000円（税込）」となります。もしあなたが購入者であったら支払いますか？
日本には住宅をはじめ、都心部の商業施設などは更に高額で毎日のように取引されています。同じものは二つはないにしても、類似の物件ならあるかもしれません。仲介会社もその点は理解していることが多いので、交渉が出来る場合が多いです。
- 「仲介会社の手をわずらわせていない」しかも「購入はキャッシュ」という場合
- 売却する不動産は「どこにでもある一般的な物で特殊な要件はない」という場合
- 売却・購入において、「一般的にかなり高額な取引となる不動産だ」という場合
場合によっては、交渉を仲介手数料に限定するのではなく、総額で交渉してみる。仲介手数料は正規で支払う条件として、例えば「購入価格を〇〇〇〇万円にしてくれたら」・「契約不適合責任を免責にしてくれたら」等にて交渉することもアリです。
逆に諸事情がある場合「（どうしてもこの不動産が必要）販売価格のまま購入するから」や「（一日も早く売りたい）価格は相場より安くするから」と言ったことも考えられなくはないです。
ここまで見てきたように、不動産を購入する場合や売却する場合は一度全体的な状態を俯瞰して考えてみましょう。すると仲介手数料が妥当な価格なのかが見えてきたりします。
妥当でないなと判断できるなら是非、仲介手数料は交渉すべきだと思います。
無理なくやって、今日もHappy!
