利益を生む!成功するための不動産投資(不動産投資信託/REIT)を知る

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こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。

今回は不動産を利用して「収益を得よう」と考えている方に絶対確認してほしい「現物購入」と「REIT」について紹介したいと思います。参考にしていただけたら嬉しいです。

この記事の内容レベル
知っ得度★★★☆☆
重要度★★★☆☆
専門性★★☆☆☆

結論。どちらも投資という意味においては得策です。銀行預金よりはるかに利回りが高いからです。

逆に、注意しなければならないそれぞれの特徴について、理解しておくことをおすすめします。

そもそも取得の仕方から異なります。他にも様々な面で大きな違いがあります。それぞれのメリット・デメリットについて紹介したします。

「現物購入」のデメリットとメリット

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現物購入」とは、実際に土地や土地の上にある建物を購入する事です。実際に自宅を購入されたことがある方なら希望の家を見つけるまでにかかった時間や勉強した内容を思い出していただくと理解しやすいと思います。

探し始めてから、引っ越しするまでには様々な手続きがあったと思います。契約時や引渡し時も手続きに追われたことと思います。

デメリット

  • 不動産価格が高額になるためキャッシュでの取得に限界がある
  • 総合的に「良い」といった不動産に巡り会うのがかなり難しい
  • 売却して現金化するときは、購入者探しと手続きに時間がかかり換金性が悪い
  • 人災天災等の影響や景気の後退により、資産価値が減るなどのリスクが高い
  • 不動産に不具合等が発生したり、メンテナンスに高いコストがかかる
  • 運用方針は誰も決めてくれないので、自己判断で決定する必要がある
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金融機関から資金調達できることが最大の魅力」っていうと「借金だろ?」ってよく聞かれますが、言葉で説明するより肌で感じて欲しいくらい重要なことです。

節税効果についても同じことです。一度肌で感じ取れたら素晴らしさが共有できるはずです。この二つは超大事なことです。

メリット

  • 金融機関の融資が受けられれば、少額の自己資金で高額不動産が購入できる(レバレッジ効果大
  • 事業で行う場合、収益部分に対する税率は、経費を差し引いた残額に掛けられるため節税効果が高くなる
  • 土地は消費しませんし、建物も減価償却期間があるため、ある日突然資産価値が「0」円になることはない
  • 不動産購入後に家賃値上げや付加価値のあるリフォーム等を行うことで、利回りUPが期待できる場合がある
  • 総合的に「良い」といった不動産に巡り会うのは困難でも、高利回り収益不動産に出会える可能性もある

「REIT」のデメリットとメリット

REIT」は投資家さんからお金を集めて、そのお金で投資用の不動産を所有・運営する仕組みを指します。運営によって得た利益は投資家さんへ配当されます。

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残念ながら配当金は利益から必要経費をガッツリ引かれた中からの分配となるため、利回りは低くなります。仕方ないですね、不動産投資のプロに「全てお任せ」なのですから。

デメリット

  • 投資信託商品のため、株式同様価格変動は毎日行われている
  • 国外の「REIT」の場合は、金利変動の為替リスクがある
  • 収益部分に対する税率が約20%が固定で掛かってくる
  • 金融機関からの融資を受ける事はできない(レバレッジ効果なし
  • 証券そのものに担保価値がないため、ある日突然資産価値が「0」円になることがある
  • 証券購入後に自ら手を加える事は出来ないし、口出しできない

メリット

高級レジャーホテルや総合商業施設を個人法人を問わず「現物購入」したくてもなかなか手が届く代物ではない場合が多いかと思います。しかし「REIT」なら一部分ではありますが、購入する事が出来てしまうんですよ!ここがいい所です。

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実際には「イトーヨーカドー」や「ホテルオークラ」、「イオンモール」や「ANAクラウンプラザホテル」等などは「REIT」の投資法人が保有している物件の一例です。

また「REIT」は複数の収益不動産を保有するので、必然的に分散投資していることのなってリスクヘッジできるということです。

  • 数万円から数十万円程度のレンジなのでキャッシュでの取得がしやすい
  • 不動産の取得時における総合的判断は「プロ」の目線行われる
  • 売却して現金化するには、証券取引所に上場しているため即売却が可能
  • 複数の「REIT」に投資できるためリスクは低い
  • 不動産に不具合等が発生した場合や、メンテナンスは専門家が行う
  • 運用方針も「プロ」が行うので、何もしなくて済む(したくてもできない)

まとめ

このように「REIT」は不動産現物投資と全く異なることがわかっていただけましたでしょうか。不動産投資というよりは株式投資により近い商品ですね。

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おそらく、初めに「REIT」でスタートした方でも、その構造や理屈や流れを理解するときっと不動産の「現物購入」の方に興味が轢かれることだと思います。運営者側に立つことで大きな利益を獲得できることに気が付くからです。

例えば」100万円を投資したいと考えたとします。「REITの場合」100万円をそのまま投資します。年利回りが5%と仮定したら「一年後は5万円」が分配されてきます。

現物購入の場合」、実際には100万円では良い物件は見つからないので、1000万円の収益物件を購入したとします。実際100万円は諸費用に充てるとして金融機関から1000万円借り入れて購入ました。

実質年利回りが5%で金融機関への返済金利は2%と仮定したら「一年後は30万円」が分配されてきます。そこから借り入れ年数に応じて元金返済もありますが。

無理なくやって、今日もHappy!

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