こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。
今回は、「表面利回り14.0％」の収益一棟（アパート）を得ることができた事例をもとに、「これから収益物件を購入しようとお考えの方」向けに不動産を買取りする前に注意している点や、「マンションや戸建の一世帯単位の物件」と「複数世帯の一棟」との収益化の違いに着目して紹介します。合わせてこちら「収益マンション1室編」も参考にしてくれたら嬉しいです。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★★☆ |
| 重要度 | ★★★★☆ |
| 専門性 | ★★★☆☆ |
基本的には一世帯も複数世帯も購入後の管理や維持についてはほとんど同じですが、複数世帯の場合は注意しておかなければならない事が増えます。その中で特に「各種点検の重要性」について認識していることが大切です。
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マンションの一室や戸建を収益不動産として保有されている方であればご存知のことかと思いますが「消防点検」は切っても切れない重要な項目です。特に複数世帯の「共同住宅」の場合、その世帯数に応じて取り決めされていることがあります。
万一、火災が発生したとき「保険に入っているから大丈夫」などとお考えであれば早急に考え方を改め直す必要があります。ようは「人命の危険」です。
ひとたび火災が発生するとその責任は建物を所有しているオーナーに負わされます。その際「消防点検の不備」が原因と判明した場合、重過失とみなされて保険が適応されないばかりか、被害者や遺族の方から追求されることになるからです。
収益不動産を購入する場合、「消防点検報告書」の開示を請求してきちっと点検が行われているかの確認は必須条件となります。
「消防法」という法律に照らして「共同住宅」等「特殊建築物」に該当する不動産は「消火器」・「スプリンクラー」・「自動火災報知器」・「避難器具」・「誘導灯」・「非常警報設備」等の設置が義務付けられています。また、どこにでも設置すればよいというものではありません。決められた場所に決められた設備を決められた個数必要になります。
しかも！一度設置すればよいというものでもありません。消火器をはじめ器具類には設計標準使用期限というものがあり、取り換える必要があります。また損傷したりする場合もありますから「消防設備士」または「消防設備点検資格者」による「機器類の点検は6ヵ月毎」「総合点検作業は1年毎」がひつようとなりその費用はオーナーが負担することになっています。
点検だけでは終わりません。もちろん不具合箇所は見つかれば取替えです。そしてその点検結果は「消防庁」または「消防署長」へ「特定防火対象物の場合は1年毎」・「非特定防火対象物の場合でも3年毎」報告する義務もあります。
万一、点検結果を報告せず、または虚偽の報告をしたものは「30万円以下の罰金」または「拘留」となってしまいます。
エレベーター設備の税法上の耐用年数をご存知でしょうか？「17年」です。維持管理を行っていたとしても25年くらいが入れ替え時期だとわかります。
しかも不具合で事故なんか起きたら大変です。オーナーには民法第717 条1 項「工作物責任」という重い責任が課せられていることに注意しましょう。
エレベーターも建築基準法で点検の義務が課されています。エレベーターに「定期検査報告済証」のシールが貼ってあるのを見たことはないでしょうか。
まずはエレベーターに乗ってみて確認するのが良いかと思います。エレベーターは1年毎に点検を行い報告義務があります。これは法定点検の場合。
しかし、地震等の自然災害の影響を受けたことが明白な場合や、不特定多数の人が昇降する場合にはやはり定期点検は欠かせなくなっています。毎月点検行っているケースも非常に多くなってきています。
購入しようとする収益不動産にエレベーターがある場合は、必ず役所にて「法定点検を受けているか」、自主的に定期検査も受けてい場合はその結果報告書を確認・閲覧する必要があります。
では、定期点検に掛かる費用はどれくらいかが心配ですよね。不具合が発生したときだけ都度補修してもらう場合は割高になります。
おすすめは「定期的な保守・点検の契約を行った場合で5万円／月」が平均的かと思います。ですが年間60万円です。この辺りも十分検討しておく必要があります。しかも不具合箇所の補修費用は別途ですから。
そして寿命が来る前に「入れ替え時期」がきます。エレベーターは単独で設置できるものではなく、建物構造上の問題や既存のサイズやグレード等によって様々ですので一概には決まっておりませんが参考程度で1000万円～2000万円／1基が相場です。
今回の不動産にはエレベーターはありません。満室状態にて購入させて頂きました。購入後に所有者変更のお知らせを兼ねて、一件ずつ挨拶に伺いました。購入前には消火器や近所の消火栓などの位置を確認し、売主にも確認を取りました。
しかし室内の状況は解らなかったので「火災報知器」の設置を確認しました。他の不具合個所なども同時に確認して良好な関係を気付く第一歩を踏み出す事が出来ました。火災報知器の一個当たりの単価は他の設備機器などと比べれば安価なものです。
その後、安心してお住まい頂けるように当初から試算計上していた屋根の葺き替え工事も無事に終わり、現在も何のクレームもなく維持し続けています。
お家賃を頂くとは、「安全で安心した暮らしを約束する」ということ。オーナーに課せられた義務や責任は重たいものです。利回りや利益の事ばかり考えていたら足元をすくわれるばかりか、賃借人様に多大なるご迷惑をおかけすることになり、自分自身が疲弊してしまいます。こうならないためにも事前の確認は怠らないようにしましょう！
- 消防点検の不備は人命の危機を招く
- エレベーター点検の不備は人命の危機を招く
- 掛かる経費（ランニングコスト）を無視しては採算が合わなくなる
無理なくやって、今日もHappy!
