こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。
今回は、「表面利回り14.4％」の収益戸建1戸を得ることができた事例をもとに、「これから収益物件を購入しようとお考えの方」向けに不動産を買取りする前に注意している点や、マンションと戸建の収益化の違いに着目して中古戸建を買い取ってリフォームしたあと賃借人を探して収益化するまでを紹介します。合わせてこちら「収益マンション1室編」も参考にしてくれたら嬉しいです。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★☆☆ |
| 重要度 | ★★★☆☆ |
| 専門性 | ★★☆☆☆ |
コンテンツ
土地：約65坪 建物：昭和52年1月築 延床面積約130㎡の物件を金融機関を利用して諸経費（約270万円）込み1320万円で購入。 売買契約後平成28年11月に所有権移転し現在に至る。賃料126,000円/月 「表面利回り14.4％」
- 年間家賃収入1,512,000円－固定資産税等約87,000円－金融機関借入返済金約1,100,000円＝325,000円（年間の手残り金額）
- 5年が経過した時点での融資残金は約500万円
土地は消費しませんので、購入時と同等の単価で売却できれば良い結果につながることが想像できます。これだけ見ていると「こんな物件ばっかりあればいいのになぁ」って思われるかと思いますが、この5年の間に「名前が付くような台風の被害」と「度重なる地震」の影響が多分に有りました。
幸い保険に加入していたので金銭的な被害はありませんでしたが、賃借人の事が正直心配でなりませんでした。結構心労が心身に影響を及ぼします。
このままあと5年間所有し続けると、借入金の返済もなくなりますので、いよいよ次の準備を始めることになります。もちろん賃借人様がそのままお住みになる場合は先送りにします。
「収益物件の建築」か「そのまま土地の売却か」色々と最良の方法を考えるのに時間は要しますが、即断即決する必要がないのも魅力の一つかもしれません。
賃貸住宅として収益化する場合基本的な違いはありません。但し、木造戸建はマンションと比較して建物の法定耐用年数が半分以下と短いため、減価償却や融資借入期間に影響があります。また、一般的に建物の管理や修繕が煩雑になる傾向にあります。
一方、戸建の場合は土地の利用方法が多岐にわたることも多く、最良の有効活用が選択できるメリットがあります。合わせてこちら「収益マンション1室編」も参考になれば嬉しいです。
耐用年数とは、簡単にいうと「購入した不動産の使用可能期間」と考えると良いかと思います。もちろんその後も使用することは可能です。
税制度上の区切りがあるということです。厄介なのはこの法定耐用年数に応じて金融機関が融資期間を設定しているということです。
具体的には、築後15年経過している木造一戸建の場合、法定耐用年数は22年と定められているので残存耐用年数は7年となります。この7年間で融資金額を返済するように求められます。（物件状況等によって期間が増える場合もあります）
短期間で返済するため月々の返済金額自体が高額になり、家賃等の収入と比較して収支バランスが悪くなってしまう可能性が高くなります。ちなみにマンション等のRC造の耐用年数は47年。
賃貸物件のオーナー人るということは、居住する場所を提供する代わりに毎月の家賃を頂くということです。ただ家賃を頂けるのであれば問題はありませんが、長期にわたってお住まいされるわけですから、その間に貸している居住場所に借主が生活する上での不具合が生じたら修繕した上げなくてはなりません。（シロアリ被害や雨漏り被害等）また、家賃の支払いが滞たりすると問題解決に向かう必要があります。
管理会社や保証会社等をうまく利用することで、ある程度解決することも多いのですが必要経費も掛かります。分譲のマンションの一室であれば「共用部分の不具合」は「修繕積立金から捻出」してもらえる場合が多いのですが戸建の場合は全てオーナー負担となります。
火災保険の費用もマンションなどのRC造と異なり、木造建築物の保険代金は高額になるので、購入時は予め予算に盛り込む必要があります。
収益不動産を購入するということは、自分自身の居住用ではないということ。購入時に検討すべきは「収支のバランス」に尽きます。
RC造と比べて修繕リスクは大きいものの、予め不動産購入時にしっかり確認してから購入金額を算出しますし、保険にも加入するわけですからさほど心配することもないかもしれません。
予期しずらいことは、賃借人の退去です。退居は全く予想できませんので新たな賃借人が見つかるまでは収入はゼロになります。少なくとも半年間入居がなくても対応できる資金の準備は必須です。
- 一世帯単位ごとの賃貸借だから管理が楽になり、リスクも小さい。
- 一戸建ては基本的にファミリー向け仕様になるので、退去しにくい。
- 退去時に解体取壊しを行い、新たに収益物件を建築する事も出来る（住宅用だけでなく店舗や事務所も検討可能）
- 分譲マンションの場合、管理費・修繕積立金が強制支払いとなって収支バランスが悪い。
どれだけ収益不動産についての知識が豊富であっても、「収益不動産」の情報がなければ始まりません。「そんな良い条件の収益物件なんてないじゃん」って思われている方が多いかと思いますが、そんなことは全くありません。
賃借人がいない一戸建の販売種別は「収益戸建」ではなく「中古戸建」のジャンル（カテゴリー）に属していますから、良く知っている地域や管理しやすい場所などで「中古戸建」の売り情報を集めて、賃借人を後から探す方法もあります。
辺りを見回せばそのほとんどが不動産。探せばきっと見つけられると思っています。
無理なくやって今日もHappy!
