こんにちは。Hideです。売買不動産歴21年以上 大手不動産会社15年勤務後、現在は関西で不動産会社の代表取締役および賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も8年近く書いています。
今回は、「バルク購入が利益率UPにつながりやすい訳け」について紹介したいと思います。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★★☆ |
| 重要度 | ★★★★☆ |
| 専門性 | ★★☆☆☆ |
そもそも、一度に複数の不動産を同時に購入する人は少なく、競合相手が極端に減るからです。
そのため、需給バランスが崩れて、相場より比較的低い価格で契約できる可能性が格段にUPするからです。
※バルク買いとは、区分所有（分譲）アパートやマンション内の住戸を複数戸まとめて取得する買い方のことです。 通常は、分譲マンションを買うときは総戸数何室かの中の一室が売りに出ていて、それを購入しますよね。居住用でも、投資目的で取得するときも購入方法は同じです。
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同時に複数個の物件を購入？そんなこと一部のお金持ちにしかできないじゃないの。って思われると思います。確かに普通に考えるとそういった反応になるかもしれません。ですが、世の中そう一辺倒なことだけではないのですね。
実例として挙げると、前回マンション（階数こそ違いますが、間取りはほぼ同じようなタイプ）2室を同時購入することに成功しました。
調査した結果に基づくと、相場的にはフル改装済みで一室1,900万円前後（2,000万円には届かない程度）といった感じでした。
どうでしょうか、人によっては高額と感じる方もいらっしゃいますが、そうでない方もいらっしゃるはずです。また、投資用のワンルームマンションは地域差はありますが中古市場での価格はもう少し低くなります。
当初は、購入時の諸経費や全面リフォームする費用等を考慮した場合、原価で1,300万円が限界点だと踏んでいました。当然ながら再販売する予定で購入するため利益も必要になりますし、値引き交渉にも対応しなければいけません。
2室で2,600万円かぁ。仮に２物件ともに成約したとしても、100万円/件の利益があるかどうかだなぁ。しかも同じマンション内ですぐに売れるだろうか・・・。
といった感じで悩んでもいましたが、赤字にならないのであれば購入を検討してみようと結論を出して、物件を紹介してくれた担当者に交渉の依頼を出すことにしました。
この時は、ぼーっと普段通りの事を画一的にこなす、作業として行っていたわけです。まさに思考停止の状態と言って過言ではなかったですね。一面的なものの見方になっていたわけです。
その時、このブログを立ち上げて別の記事を執筆していたのですが、「だれか見てくれていたら嬉しいなぁ、役に立っているだろうか」などと考えているうちに調べ毎があって本を手に取ったわけですね。パラパラと調べていたら、なぜか、ん？って考えが芽生えたんですね。
今回の件だけでなく、すべての商取引には需要と供給のバランスがあって、不動産も例外ではないのですね。ほしい人が大勢いれば価格は上がりますし、逆なら下がる。10坪や500坪の土地とか、8LDKの戸建住宅はそもそも購入希望者が少ないので、価格は下がります。
いやいや、「ちょっと待ってよ、マンションなら一軒づつ売却すれば通常価格で売却できるでしょ？」ですよね。ところがです、売主様の売却理由は人それぞれです。
一室の売却であっても、資金が早期に必要であったり、相続で問題になる前に現金化したい、遠方地なので管理ができないなどの理由から「多少価格が低くても業者に買い取ってもらって安心したい、解放されたい」といったことはよくある話なんですね。
つまり、早期売却が希望で第一優先順位なわけです。普通じゃあ考えにくいのですが、世の中は色んな諸事情を抱えていらっしゃるからが多くいるわけです。
かといって激安で購入できるとか、人の足元を見てとかが言いたいのではありません。当たり前ですが、こんな状況の不動産の購入希望者はめちゃくちゃいるわけです。
購入する側も、他社との競争やリスクと相談しながら価格を算出しなくてはいけません。ここからは交渉です。
幸いにも自宅から近く、管理もしやすい物件でしたので少しリスクを取りましたが「残置物の撤去や清掃は購入者側で行う」「契約不適合責任は免責」などの条件を提示して交渉の結果、譲って頂けることになりました。
今回の契約では、物件の人気度合いも高く競合他社もいつも以上に多かったせいもあり、バルク購入のメリットはさほどありませんでしたが、当初購入を1,300万円/件と踏んでいたことからすると、多少の利益増につながる1200万円で購入することができました。
購入後にこんなことになるとは。リフォーム予定で購入していたので早速業者に仕事を依頼しました。すると、「設備メーカーが販売価格を一律10～15％UPするとニュースで告知してまして・・・。」
給湯器は入荷時期が依然未定で・・・。木材が依然不足で・・・。
あるあるですよねぇ。とか言ってられない状況になりました。通常、フル改装のリフォームは建具まで入れて400万円～です。つまり2件で80万円以上も値上がりしています。前段階でそんな動きがあることは知ってはいたものの、このタイミング？って落ち込みました。
しかし、捨てる神あれば拾う神もいます。まあ、神様を捨てることはありませんが。半年以内に2件とも無事に契約に至りました。
正直、奇跡に近いような気もします。片方は売れても、もう片方はしばらく売れないというジンクスがあったりしたものですから。
- バルク購入は一度に複数の不動産を同時に購入する人は少なく、競合相手が極端に減る
- バルク商品は需要と供給のバランスが非常に不安定でバランスが悪いため、そこにチャンスがある
- バルク購入だからと言って、決して激安価格で購入できるわけではない
無理なくやって、今日もHappy!
