こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。
今回は「居率UPや空室改善だけじゃない、売却時にも効果を発揮する方法」について紹介したいと思います。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★☆☆ |
| 重要度 | ★★★★☆ |
| 専門性 | ★★☆☆☆ |
「如何に競合他物件との差別化が図れるか」が勝負の分かれ目になります。
決め手となるアイテム。賃借人だけじゃない、売却時に購入者の心を鷲摑み5選！
念願のアパート経営でオーナーになったにも拘らず、賃借人の相次ぐ退去に頭を悩まされていた時に「何とか入居率を上げなければ」と、「家賃の見直し」から始まり「内装を大規模にリフォーム」してみたりしました。
「フリーレント期間を長く」延ばしたり、客付け業者へ「広告料」を多く支払ったりと都度行ってはいたものの、思うように結果に繋がりませんでした。
そんな試行錯誤の末に辿り着いた解決策をご紹介したいと思います。その後の売却時にも効果を発揮してくれて、実体験としては導入は失敗ではなかったと実感しているのが正直なところです。
コンテンツ
分譲マンションのエントランスにはよく見かける「宅配ボックス」ですが、このアイテムの需要は年々増加傾向になります。「あったら便利」ではなく「無いと困る」に時代も変化しているわけです。
現にポータルサイト（SUUMOやat home、LIFULL HOME’Sなど）では該当設備の有無を入力する箇所もあって顧客（賃借人）にとって大きな選択肢の一つになっているように思えます。
現に「全国賃貸住宅新聞」における2020年人気設備ランキング表によると下表のような結果が得られています。
| 単身者向け | ファミリー向け物件 | ||
| 1 | インターネット無料 | 1 | インターネット無料 |
| 2 | エントランスのオートロック | 2 | 宅配ボックス |
| 3 | 宅配ボックス | 3 | エントランスのオートロック |
| 4 | 浴室換気乾燥機 | 4 | 追い焚き機能 |
| 5 | ホームセキュリティ | 5 | システムキッチン |
| 6 | 独立洗面台 | 6 | ホームセキュリティ |
| 7 | 24時間利用可能ゴミ置き場 | 7 | 浴室換気乾燥機 |
| 8 | システムキッチン | 8 | 防犯カメラ |
| 9 | TVモニター付きインターフォン | 9 | ウォークインクローゼット |
| 10 | エレベーター | 10 | 24時間利用可能ゴミ置き場 |
この表からも「宅配ボックス」の必要性が見て伺えますね。不在時に便利という理由以外に、たとえ在宅中であっても、昨今の「非接触」による受け取りを希望されてい方が急激に増えているのは言うまでもないでしょう。
しかしながら、賃貸アパートでは未だあまり見掛けないのが現状です。当然ですよね。利益率を最優先に考えられた設計になっているため、敷地に余裕がある方が珍しいからです。しかも設置費用やメンテナンスにコストがかかるし、デメリットも当然あります。
- 暗証番号式の場合、セキュリティーは脆弱であること
- 電子制御式の場合、導入コスト割高で要電気代。停電時は基本使用不可
- 買取り型の場合、盗難等の被害にあっても補償が受けられないケースが多い
- 引き取り手のない物品を入庫した場合、処分に手間と費用が掛かる
- 形状によっては、ボックスごと盗難される危険性がある
- 配達業者や品物によって利用できない可能性がある
話題のサービスがあることをご存知でしょうか。物流大手企業であるヤマト運輸は、フランにある企業と合弁会社（Packcity Japan株式会社）を設立して既にオープン型宅配ロッカー「PUDO」の提供を開始していたり、次いでAmazonが宅配ボックス商品受け取りサービス「Amazon Hub」の設置サービスを展開しています。
「Amazon Hub」は場合によっては設置が出来る可能性があります。詳しくは下記にてご確認くださいませ。
設置場所の有無や予算の問題で宅配ボックスの設置が出来そうにない場合は、近隣に「PUDO」や「Amazon Hub」があるかを確認して、もしあるのであれば近隣にこういったサービスが受けられる旨を掲載することもメリットではないでしょうか。
これらの点を踏まえたうえで「これを設置してください」と言っているわけではありません。参考に幾らくらいするものだと思いますか。約15万円です。高価と感じるかもしれませんが、すぐに消えて無くなるものではありません。
「数か月間、空家になって家賃が入らないよりましか」と思えるのであれば、同等のものを探してみるのもアリではないでしょうか。
一戸建ての賃貸物件にはこういったタイプの物を取り付けるのも有効ですね。話のネタになるんですよ。共働きの家族にとって便利というだけでなく、回覧をするご近所さんや宅配業者からウケが良いわけです。
続いてご提案したいものといえば「防犯カメラ」です。この防犯カメラについても「あったら便利」ではなく「無いと困る」に時代も変化しているわけです。
もちろんポータルサイト（SUUMOやat home、LIFULL HOME’Sなど）では該当設備の有無を入力する箇所があります。
相次ぐ自転車や車の部品の窃盗等による犯罪の抑止力になるばかりでなく、女性や小さな子供のいらっしゃる家庭では安心材料の一つになります。
もちろん「SECOM」や「ALSOK」等に代表されるホームセキュリティであればより安心を提供できるに違いありません。
SECOMのHPによると、使用は大きく「レンタル型」と「買取り型」の2パターンに分かれています。仮に「レンタル型」を選択して、マンションや集合住宅（1室）の場合で下記の2つの表による内容の機器を設置して、基本サービスを受けた場合の月額料金はいくらかかると思いますか。
| 主装置群（一式） | ホームコントローラー | １台 |
| フラッシュライト | １個 | |
| センサー類 | 窓・扉周りのセンサー | ３個まで |
| 空間センサー | １個まで | |
| 煙または熱センサー | １個まで |
| 基本サービス（料金に含まれるサービス） |
| 在宅時の防犯（異常をセコムに送信。就寝時やお子さまのお留守番も安心です。） |
| 外出時の防犯（泥棒の侵入など、異常を感知するとセコムに送信します。） |
| 火災監視サービス（火災をブザーと音声でお知らせし、異常をセコムに送信します。） |
| 非常通報サービス（危険を感じたときには、非常ボタンでセコムに通報できます。） |
| 「万が一」の駆けつけ（必要に応じて110番や119番、ガス会社にも通報します。） |
| 補 償（万が一被害にあわれたときの補償が付帯） |
| 修理や電池交換（基本無料）※故障内容によっては有料 |
4,730円／月額（税込み）※（別途費用）初期費用｜工事料43,000円（税込47,300円）保証金20,000円（非課税・契約満了時返却）となっています。詳細はホームページ参照
当然ながら１室あたりの単価ですから、高いか安いか判断に迷うかもしれません。このサービスを導入したからといって100％満室になる保証もありません。そこで実際に行った方法をご紹介したいと思います。
通常防犯カメラの設置には電源が必要になりますが、こちらの防犯カメラはコンセントが不要で天井内に配線されているLANケーブルを用いて設置する事が出来ます。
つまり余計な設置工事が不要というわけです。しかも類似商品と比較しても画素数が高いことも選ばれる理由ではないでしょうか。
探せば屋外用や屋内用、遠隔操作にも対応しているものから色々とあります。後付けではありますがエントランスや駐車場及び駐輪場に設置することで、安心を与えることができるだけでなく抑止力にもつながると思います。防犯カメラの予算はおおよそ1～5万円程度です。
次に要望が多いものとして、先程の防犯カメラと「防犯」と連動するように「オートロック」が挙げられます。分譲マンションに限らず、最近では賃貸マンションにも多く設置がなされています。
実際に使用された方ならその必要性が十分に認識されているかと思いますが、最近では「2重オートロック」（外部からエントランスへの一次と、そこから区分所有者のみが入室できるエレベーターホール等への二次）といってセキュリティが二重になっているものまであります。
また、エレベータを作動させるために必要なカード式セキュリティが施されているものまであります。モニター付きは今や必須のアイテムになっていると言っても過言ではないでしょう。時代の流れですね。
既存の賃貸物件にオートロックを後付けで導入する場合、施工業者によって工事費用は本当にまちまちですが、住戸1戸あたりとしてはおおよそ15万円前後になると思います。戸数が多くなるとそれだけ設備費用は高額になってしまいます。
賃貸アパートの場合でエントランスがない場合は導入自体が難しい場合もありますよね。そのような場合には玄関ドアにこういったタイプの設備を導入することもアリではないでしょうか。
この商品は使用するたびに表示される数字の配列がランダム表示となり、指の跡が同じ位置にならないように工夫されています。暗証番号も上書き可能で何度でも登録しなおせます。テンキーで施錠開錠するタイプと扉を閉めると自動で施錠するタイプがあります。
また、イタズラ防止としては、暗証番号入力を4回連続で間違えると3分間作動中止となりますので安心設計ですね。色も三色から選べます。通常の山形キーやディンプルキーと異なりピッキングされることがないため、ここだけでも交換することで部屋探しをされている方へのアピールにはなります。
こちらは設置導入するか賛否が分かれるかもしれません。設置するかどうかの相談を「コカ・コーラ」の自動販売機設置業者に依頼してみました。
１週間以内にレポートを作成して頂き、世知に関するメリットとデメリットを詳細に教えて頂きました。賃貸アパートの敷地内に設置スペースはあったものの、電源を引き込む工事が必要になりました。
ついで、半径数キロ圏内に自動販売機が何台設置されていて、うち自社商品がいくらの売り上げを上げているかまで分析して頂きました。その結果、夏冬における電気料金が売り上げと比較してマイナスになることが予想され、あえなく断念した経験があります。
自動販売機の設置は、一つには「収益を得る事が出来る」可能性があるので、一度は検討して見られることをオススメします。
また、防犯上の面からも夜道を照らす灯は多い方が良い気がします。コンビニエンスストアが最寄りにあれば良いですが、入居者の中には案外「あったら嬉しい」という声も少なくありません。
次にあげるのは「ワークスペース」です。最近ではリモートワークが定着しつつある中で求められ始めています。ですが「そんなスペースないよ」が通常なことはよくわかります。
ただ、「10室を超えるアパート経営の中で複数の空き部屋があり、しかも何カ月も入居がない」といった場合は思い切って一室を開放してしまうといった方法です。
通信Wi-Fiを完備させて、事務スペースを確保します。仕事や勉強ができる空間を提供してあげることで、付加価値が付く可能性は大です。
難しいのは「管理」です。オーナー自身が管理できる場合は可能性が高く有効であるのですが、そうでない場合は管理会社と相談してみる必要があります。ですが、「もう一つの部屋」の存在は、部屋を借りる方にとっては大きなメリットがあるかと思います。
既存の住宅ライクな状態でも構わないかと思いますが、多少手を施して、それなりの「コワーキングスペース」とすれば魅力もアップすると思います。
- 「あったらいいな」がそこにあることが他との差別化につながる
- 少しの先行投資だけでも、借り手の触手が動かせることがある
- 世間のニーズにアンテナを張れば、工夫次第で生き返らせることが可能
- 先行投資で入居率が上がったり、家賃を上げることに繋がれば売却時の評価も比例する
無理なくやって、今日もHappy!
