こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。
今回は「チラシ広告やネット広告を見る時に注意したいポイント」について紹介したいと思います。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★☆☆ |
| 重要度 | ★★★☆☆ |
| 専門性 | ★★☆☆☆ |
不動産の販売広告にはいくつかの規定が設けられています。「掲載しなければならない事項」と「使用不可の文言」、後は「表示の仕方」等です。
他にも細かな規制がありますが、主にはこの３つを注意深く見ることで、広告の信ぴょう性がわかります。
もし、今手元に不動産のチラシがあれば比較しながら見て頂けるよくわかると思いますよ。「ひょっとしたら違反しているチラシかもしれない」といった目線で調べると面白いかもしれませんね。
コンテンツ
不動産を探そうとすると「ネット広告」や「チラシ広告」あるいは「店頭広告」などが思い浮かぶと思います。これらには共通して幾つかの規定の基づいて作成されています。
他にも「新聞紙面」・「雑誌等の出版物」・「ポスター」・「看板」・「CM」なども広告の規制対象です。規制対象外の広告はないといっていいと思います。
どこが規制しているのかですが「宅地建物取引業法（国土交通省等）」・「不当景品類及び不当表示防止法（消費者庁）」・「不動産の表示に関する公正競争規約（各地区の不動産公正取引協議会）」の３つの機関です。
中でも細かなルールを定めているのは各地区の不動産公正取引協議会による公正競争規約です。この規約に違反すると違約金が発生します。
公正競争規約は、その業界の商品特性や取引の実態に即して、広告やカタログに必ず表示すべきことや、特定の表現を表示する場合の基準、景品類の提供制限などを定めており、一般消費者がより良い商品・サービスを安心して選ぶことができる環境作りのための大切な役割を担っています。
消費者庁
公正競争規約施行規則第10条（物件の内容・取引条件等に係る表示基準）はココ
| 項目 | 表示の仕方 |
|---|---|
| 取引態様 | 取引態様は｢売主｣,｢貸主,｢代理｣又は｢媒介（仲介）｣の別をこれらの用語を用いて表示すること |
| 物件の所在地 | 物件の所在地は、都道府県,郡,市区町村,字及び地番を表示すること |
| 交通の利便性 | 鉄道,都市モノレール又は路面電車等の最寄りの駅又は停留場の名称及び最寄駅等からの徒歩所要時間を明示して表示すること 鉄道等の最寄駅等からバスを利用するときは、最寄駅等の名称,最寄駅等から最寄りのバスの停留所までのバス所要時間及び同停留所からの物件までの徒歩所要時間を明示して表示すること バスのみを利用するときは、最寄りのバスの停留所の名称及び同停留所から物件までの徒歩所要時間を明示して表示すること 公共交通機関を利用しないことが通例である場合には、物件の最寄駅等までの道路距離を表示すること 公共交通機関は、現に利用できるものを表示し、特定の時期にのみ利用できるものは、その利用できる時期を明示して表示すること 他詳細はHPをご参照ください |
| 各種施設までの距離又は所要時間 | 道路距離又は所要時間を表示するときは、起点及び着点を明示して表示すること 団地と駅その他の施設との間の距離又は所要時間は、それぞれの施設ごとにその施設から最も近い当該団地内の地点を起点又は着点として算出した数値を表示すること 徒歩による所要時間は、道路距離８０メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示すること（この場合において、１分未満の端数が生じたときは、１分として算出すること） 自転車による所要時間は、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を表示すること |
| 団地の規模 | 開発区域を工区に分けて工区ごとに開発許可を受け、当該開発許可に係る工区内の宅地又は建物について表示をするときは、開発区域全体の規模及びその開発計画の概要を表示すること この場合において、全体計画中に開発許可を受けていない部分を含むときは、その旨を明示すること |
| 面積 | 面積は、メートル法により表示すること。この場合において１平方メートル未満の数値は、切り捨てて表示することができる 土地の面積は、水平投影面積を表示すること 建物の面積（マンションにあっては、専有面積）は、延べ面積を表示し、これに車庫、地下室等の面積を含むときは、その旨及びその面積を表示すること。ただし、中古マンションにあっては、建物登記簿に記載された面積を表示することができる 住宅の居室等の広さを畳数で表示する場合においては、畳１枚当たりの広さは１.６２平方メートル（各室の壁心面積を畳数で除した数値）以上の広さがあるという意味で用いること |
| 物件の形質 | 採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第7２８条の規定に適合していないため、同法において居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を「納戸」等と表示すること 建物をリフォーム又は改築（以下「リフォーム等」という。）したことを表示する場合は、そのリフォーム等の内容及び時期を明示すること 他詳細はHPをご参照ください |
| 写真・絵図 | 宅地又は建物の写真は、取引するものの写真を用いて表示すること ただし、取引しようとする建物が建築工事の完了前である等その建物の写真を用いることができない事情がある場合においては、次に掲げるものに限り、他の建物の写真を用いることができる この場合においては、当該写真が他の建物のものである旨を写真に接する位置に明示すること ア 取引しようとする建物と規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真 この場合において、門塀、植栽、庭等が異なる場合は、その旨を明示すること イ 建物の内部写真であって、写真に写される部分の規模、形質等が同一のもの 宅地又は建物の見取図、完成図又は完成予想図は、その旨を明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと |
| 設備・施設等 | 上水道（給水）は、公営水道（専用水道及び簡易専用水道を含む。）、私設水道又は井戸（導管等により飲用の水を供給する施設であって、水道法（昭和３２年法律第１７７号）の適用を受けないものを含む。）の別を表示すること ガスは、都市ガス、ＬＰガス集中方式又はＬＰガス個別方式等の別を明示して表示すること 団地内に建設されるプール、テニスコートその他の娯楽・運動施設について表示するときは、それらの施設の内容、運営主体、利用条件及び整備予定時期を明示すること 他詳細はHPをご参照ください |
| 生活関連施設 | 公共・公益施設以外の学校、病院、官公署、公園その他の公共・公益施設は、次に掲げるところにより表示すること ア 現に利用できるものを表示すること イ 物件までの道路距離を明示すること ウ その施設の名称を表示すること ただし、公立学校及び官公署の場合は、パンフレットを除き、省略することができる デパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離を明示して表示すること ただし、工事中である等その施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明示して表示することができる 他詳細はHPをご参照ください |
| 価格・賃料 | 土地の価格については、上下水道施設・都市ガス供給施設の設置のための費用その他宅地造成に係る費用（これらの費用に消費税及び地方消費税（以下「消費税等」という。）が課されるときは、その額を含む。）を含めて表示すること。 土地の価格については、１区画当たりの価格を表示すること。ただし、１区画当たりの土地面積を明らかにし、これを基礎として算出する場合に限り、１平方メートル当たりの価格で表示することができる 管理費（マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。）については、１戸当たりの月額（予定額であるときは、その旨）を表示すること 共益費（借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。）については、１戸当たりの月額（予定額であるときは、その旨）を表示すること 修繕積立金については、１戸当たりの月額（予定額であるときは、その旨）を表示すること 他詳細はHPをご参照ください |
| 住宅ローン等 | 住宅ローン（銀行その他の金融機関が行う物件の購入資金及びこれらの購入に付帯して必要とされる費用に係る金銭の貸借）については、次に掲げる事項を明示して表示すること ア 金融機関の名称若しくは商号又は都市銀行、地方銀行、信用金庫等の種類 イ 提携ローン又は紹介ローンの別 ウ 融資限度額 エ 借入金の利率及び利息を徴する方式（固定金利型、固定金利指定型、変動金利型、上限金利付変動 金利型等の種別）又は返済例（借入金、返済期間、利率等の返済例に係る前提条件を併記すること） 他詳細はHPをご参照ください |
読むだけで頭がくらくらしますよね。そこがミソなんですよ。「あ～面倒だ」、「だいたいルール守ってるんだから大丈夫っしょ？」となっている場合がどれだけ多いことか。です。一昔の不動産業界では違反したチラシが数多くありました。
きちっとした公告には「土地の権利種別」・「土地の面積と地目」・「私道負担の有無」・「建物の構造」・「建物の築年数」・「述べ床面積や専有面積」・「バルコニー等の面積」・「管理方式」・「現況」・「建蔽率/容積率」・「用途地域」・「都市計画について」・「土地の利用制限に関する条例等」・「斜面地/がけ地」・「建築所権付の有無」・「建築確認番号/取得年月日」・「敷金/礼金」・「総戸数」・「引き渡し時期」・「広告有効期限」などについてもしっかりと記載がされているはずです。
回答．ありません。取引態様が「仲介」の場合は手数料が発生しますが、売主との相対契約には仲介手数料は発生しません。
回答.できません。原則80ｍを1分として算出するため、10ｍでもオーバーすると繰り上げ表示となります。
まあ、探せば色々と出てくるのではないでしょうか「納戸」表記を免れるために英単語表記にしていたり、畳数表記を大きく見せたいがために畳１枚当たりの広さを１.６平方メートルで算出していたり、「フルリフォーム」と記載しつつもリフォーム箇所が「etc」とかになっていたり。
この辺りで広告主の信ぴょう性を見抜くことはできると思います。騙される前に事前チェックが大切ですね。
最近ではかなり減ってきていますが、たまに見かける「特定用語」について触れてみたいと思います。これらは「消費者」の購買意欲を不当にあおる表現として使用が禁止されています。
抽象的や裏付けの取れないような用語やほかの物件やほかの不動産会社と比較するような場合にはその合理的根拠がなければ使用が禁止されています。
しかしながら、巷に出回っている他業種のチラシにはいまだ多く記載が見受けられるのが現状で統一してほしいと思うのは私だけでしょうか。「日本一旨い」とか「世界最速」とか「他に類を見ない」とかです。
| 禁止用語 | 意味 |
|---|---|
| 「完全」・「完璧」・「絶対」 | 欠けるところや、足りないところのないこと 一つも欠点がなく、完全なこと。完全無欠など |
| 「日本一」・「抜群」・「当社だけ」 | わが国中で一番すぐれていること。そういうもの 多くのものの中でずば抜けてすぐれていることなど |
| 「特別価格」・「特選」・「厳選」 | 特別に選抜されたもの 厳重な基準によって選ぶことなど |
| 「最高」・「高級」・「特上」・「絶品」 | 程度がいちばん高いこと 特別に上等であること 最上の品物であること |
| 「格安」・「掘出物」・「土地値」 | 品質の割にねだんが安いこと 価値のある珍しい品物を探し当てたことなど |
| 「完売」・「即完」・「早い者勝ち」 | 全ての物件が売り切れること 人に先んじた者が利益を得ることなど |
こういった形で文字にしてくれれば非常にわかりやすいのですが、何も広告紙面上に関したことだけではありません。直接会話したり、電話での受け答えの中でこういった「ワード」を頻繁に使う担当者には要注意だと言うことです。
公告を行う側も試行錯誤しています。「おすすめ」とか「良好」とかですね。
公告内に記載されている文字の大きさが問題になっているニュースなどはよく見聞きしますよね。不動産広告にも規定が設けられています。
チラシを手に取って見られる方の中に視力の弱い方もいるはずです。そこで公正競争規約には「見やすい大きさの文字」として、原則文字サイズ（フォントサイズ）を「７ポイント以上」の大きさの文字による表示とするとしています。
７ポイント未満の大きさの文字による表示であっても、文字の大きさのほか、文字数、レイアウト、書体、文字色、文字間隔、行間隔等を勘案して総合的に判断し、見やすい大きさの文字であると認められる文字による表示にしなさいとしているのです。
実際のはなし、7ポイントでは正直見ずらいのですが。記載したくない内容については必ずといっていい程「ちっちゃく隅っこにちょろっと」だと思います。見落とさないように気を付けなければなりませんね。
最後に、そもそも「実在しない物件」・「既に成約している物件」を悪意をもってわざと掲載するといった不動産会社もまれにあったりします。広告内容を見ても、「表示基準」に違和感ないし「使用不可のキーワード」もないし「7ポイント以上のわかりやすく読みやすい文字」だった場合で掲載物件が気にったらヤバいですよね。
他の不動産会社に確認しても、あるいは知り合いに不動産会社に勤めている知人がいて探ってもらおうにも、情報を開示してくれなければわからないわけですね。「うわっ、いい物件みつけちゃった」って勘違いする人も出てきます。
こういった広告を「おとり広告」といいます。集客目的に使う手法ですから、万一そういった状況になっていると思ったら今後の別物件の案内や提案は「きっぱり断る」しつこいようなら消費者庁や不動産公正取引協議会に相談することを是非お勧めいたします。
- 「表示基準」を知ることで広告主の信ぴょう性を見抜きことはできる
- 公告の記載内容に違和感があれば、必ずチェックを怠らない
- 「おとり広告」だった場合はきっぱり断る
チラシ一枚にもいろんな規制があるわけです。いちど時間があればポストに投函されるチラシをテストしてみると、なかなか面白いかもしれませんよ。
無理なくやって、今日もHappy!
