こんにちは。Hideです。売買不動産歴21年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も8年近く書いています。
今回は中古の収益不動産を購入して「利益を上げようと考えている方」に、是非注意して頂きたい点を紹介したいと思います。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。
そもそも、何に注意した良いか。具体的に例を挙げて紹介します。ここを見誤ると、せっかく収益不動産を購入したにも拘らず収益率の低下につながりかねません。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★☆☆ |
| 重要性 | ★★★★☆ |
| 専門性 | ★★☆☆☆ |
不動産仲介業者の担当営業からよく聞く返答です。これは「いいわけ」や「怠慢」の場合が良くあります。確かに収益物件は賃借人が居住中であることが多く、室内の見学ができないケースがほとんどですが、「本当に確認ができないのか」と疑って取りかかったくらいが得策です。
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一番多いのが「設備の故障」ではないかと思います。オーナーチェンジによって賃借人から「クレーム」を頂くことは多々あります。その多くは「前のオーナーさんには何度も言っているのに」です。
にも拘らず、対応が悪いと「前のオーナーさんの方が良かった」となります。こんなつらいことは他にありますか？そうならないためにまず仲介業者へ聞き取り調査です。
- 「付帯設備表」や「修繕履歴」を取り寄せて築年数や補修後の経過年数から耐用年数を逆算する。
- 室外からでも可能であれば給湯器の状況くらいは確認しておく。
- 出入りしているリフォーム業者を探して、修繕履歴を聞き出してみる。
- 空き部屋がある場合は、必ず内見させて頂き、設備の状況を確認する。
たったこれだけの作業でも、ある程度の情報は把握できると思います。思いもよらない情報まで入手できたこともありますし、悪い情報であればなおさら購入検討を見直す必要があります。
設備の入れ替え時期が明らかな場合は、価格交渉の要因として初めからはっきりと伝えておくことが先決です。
収益物件を検討する上でも、もちろん購入する際には「賃貸契約書」が必要です。場合によっては「賃貸契約書がない」と言った事もあります。この場合、作り直していただく必要があります。
それよりも、この賃貸契約書について確認すべきポイントはいくつもあります。「販売資料に記載の家賃」と数字的な項目に相違がないかを調べるのは当たり前のことですが、それとは別に売主になるオーナーの中には小細工をしている方がいることも事実です。
特に「入居日」です。誠に残念なことに、売却しやすいように直前で賃借人を入居させていたケースもありました。
もちろん偶然に通常通りの賃借人が入居している場合が多く、見破りにくいのも事実です。ですが、複数件の入居が近日中となると「違和感」は否めません。その場合、入居者の年齢や家族構成、勤務先などで判断します。
「サクラ」だったなんてことになると目も当てられません。友達同士ではないか、実在する会社かどうかなど疑ってかかって丁度いいと思います。
親戚等の血縁者だったケースもあります。これでは正直分からないかもしれません。しかし諦めたらそこで終わりです。入居時の本人確認で必要な運免許証等にも目を通しておくことが必要です。場合によっては「朝昼晩と現地に足を運んで」みたり、見慣れない車の出入りがないかなど自分の目で確認することが大切です。
もし仮住まいであれば、本宅があるはずです。そことの往復は非常に大変です。「長期に空家にしていたり」、前住所地よりも勤務する職場への距離が遠くなっていたりしたら注意しましょう。
注意すべきは「私文書偽装」にはならないと言うこと。本当に親戚等が部屋を借りたくて借りたとなれば何も問題はありません。しかもそのまま住み続けて頂ける可能性すらあります。そうなると良好な賃貸借の関係を維持してゆけばよい事になります。
問題は、一時的にだけ住んでいることにして、売却が終われば時期を見て早々に退散されてしまうことです。そうならないためにも自己防衛能力を高めて、被害に遭わないようにしなければなりません。
壺や掛け軸、ブランド品の時計やカバンの価値は私には正直分かりません。ですが、この世の中にはちゃんとわかっている方も多くいます。おそらくその方々も初めから物の価値をわかっていたわけではありません。調べて確認してを繰り返していくうちに身についているわけです。不動産も同じことをするだけです。
ここまで言うと心配で購入自体を諦めそうですが、これは例外的確率だとも思います。ほとんどの場合は問題なくスムーズに取引されるのが一般的ですね。
「利回り」のパーセントを上げるために共益費や管理費を0円にして、その分家賃を上げているケースなどもあります。あまり意味がないのですが、小細工ですね。
判断材料の一つにはこの「利回り」が挙げられますが、いわゆる「表面利回り」がそれです。年間の家賃収入を購入価格で割り返すだけの数値です。最低でも「実質利回り」の計算が必須です。支出は購入価格だけでなく「登記費用」・「固定資産税や不動産取得税等の税金」・「管理費」・「修繕積立金」・「火災保険料」・「保証金返還金」はもちろんのこと、金融機関にて融資を受けて購入する場合は「金利」も見ておかなければなりません。
私はそれ以外に「現在の家賃が周辺賃料と相当か」も参考にしています。万一、賃借人から値下げ交渉の依頼が来た時に妥当性が問われるからです。
これら全てを考慮して算出するのが「実質利回り」です。いくら「表面利回り」のパーセンテージが高くても実質支払金額が多くなると手元に残る金銭が減り、場合によっては赤字になるケースもあるくらいです。
前述したように、現地にて調査をしているだけで、色んなことが分かったりします。例えばケースがあります。
「ペット飼育は不可なのに鳴き声がする」・「敷地内の空き駐車場に不法駐車している」・「駐輪場に不法駐輪がたくさんあった」・「勝手にルームシェアしている」・「賃借人とは別の方に又貸ししている」・「入居登録者以外の出入りが頻繁にある」・「過去に事件事故があった」・「事務所代わりに使用している」・「他人へ迷惑行為をする入居者がいる」・「ベランダがゴミ屋敷化している」・「共用水道を私物化していた」など。
「収益物件は賃借人が居住中であることが多く、室内の見学ができない」を肯定しつつ、出来ることはたくさんあるはずです。仲介業者の説明を鵜呑みにすることなく、堅実に注意深く自分自身の目で確認することが必要です。また、次回の参考にもなり経験値も上がります。
残念ながら、ここまでやっても100％完璧といったことにはなりません。それでも「やったかやらなかったか」で後々大きな差となることは必然です。
また、これらの事象を見逃すとどうなるか。すべて自分の調査ミスとなります。管理会社があれば依頼して解決策を探してくれる場合もありますが、費用が掛かります。自信で解決するなら相当の時間と体力を消費して、疲労とストレスが残ってしまいます。そうならない為にも極力事前の調査を行って、「納得の上での取引」としたいものです。
いつの世も、楽して儲けることはできません。不動産収益で利益を上げるためには、それ相応の調査が必要です。また、購入後のフォローやメンテナンスは必須です。しかし、ちょっとしたことさえ事前に行っておくことで大きな利益へと繋がるのです。
- 表面利回りだけをあてにした計算はしない（時間が掛かっても焦らずしっかり実質利回りを押さえる）
- 仲介会社の営業マンの説明を鵜呑みにしたり信用しない（なんなら逆に巻き込んで利用する）
- 物件周辺には過度なほどでも見て回り、情報収集に努める
無理なくやって今日もHappy！
これから不動産投資を始めようとお考えの方にお勧めの一冊です。
