こんにちは。Hideです。売買不動産歴23年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も10年近く書いています。
今回は、不動産購入後に増・改築等に伴う「リフォーム・リノベーション業者の選定」について紹介したいと思います。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。
| この記事の内容 | レベル |
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| 知っ得度 | |
| 重要度 | |
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「追加工事」や「工事内容の変更」に伴い、最終支払金額が「増額」する場合があるから。
「愛想がよかったり、気前の良い返事をしたり、耳障りの良いことばかり話す業者は要注意」は「一昔前」のこと。今のビジネストークは巧妙に洗練されていることを念頭に、後出しジャンケンに勝つために多少の知識武装も必要だから。
コンテンツ
資格保有者でも、会社の代表者であっても、その経験や知識が「浅」かったり「薄」かったりします。誰もが「これには当然仕方のない場合がある」ということは承知しています。
つまり「新入社員」や「若い営業マン」或いは「起業したばかりの社長」や「新規事業に参入」等は、当然ながら知識や経験の蓄積が足りない場合が多いものであり、その分、額に汗して顧客に真摯に向き合い、丁寧な対応を心掛けているものです。
しかしながら、あたかも「経験豊富」なふりをしたり「専門用語を羅列」し、相手に見透かされないように行動する人も中にはいます。
そういった担当者には、小さな悪意を感じますが、当人にはそのつもりがないことが多いです。そして結果的に、そういった行動は素人目にも容易く見抜けることは多くあります。
注意すべきは、実際に知識や経験は豊富であり、「ベテラン」と呼ばれている方についてです。具体的な私の経験を例にします。
恐らく「賃貸マンションの借主退去後のリフォーム」は数百、数千件以上の工事経験があって、工事依頼者にはいつも喜んでもらっている。そういったオーラを感じさせる「ベテラン」に分類されるような方に「分譲戸建のリフォーム」を依頼した時のことでした。
通常、リフォーム工事や建築を行う場合のプロセスとしては、おおよそ専門の業者に相談します。希望の間取りや希望の設備、大切な予算との兼ね合い、場合によっては金融機関での借り入れ方や返済方法等を何度も「打ち合わせ」します。
その後 ➩ 提案書や「お見積書」の確認 ➩ 詳細を取り決めた後に「請負契約」 ➩ 工事着工➩ 現場にて完了確認 ➩ 引き渡しとなります。
この時、担当者が「補助金制度」や「税制上の優遇措置」の知識を有しているかの確認も念のため行っておくべき内容かと思います。
私はこの時すでに、多少の違和感をずっと感じていました。
どこに違和感を感じていたのかというと・・・
1.比較的大規模工事を依頼したにもかかわらず、完成予定日があまりにも短すぎる
2.見積書の提出期限を守らない（他2社は後から依頼し、先に届いている）
3.見積書が未完成のまま送られてくる
4.通信ツールで欠かすことのできないラインやEメールを使えない
5.請負契約書がない（工事費用の振込先の記載もない）
6.カタログや見本が届かない
「それっておかしくない？」と違和感を抱いたのはこれだけじゃないのです。
「ん？」と感じる違和感がこれです。
①緩やかに登れるように階段を架け替えたい ➩ ｢いいね｣と言いつつ工事は拒否
②建具にダイノックシート貼りをお願いする ➩ 塗装の方が安いよと工事は拒否
③施工後のハウスクリーニングをお願いする ➩ ほかの業者の方が安いよと拒否
といった内容です。次のタイトルで詳細に触れてゆきたいとおもいます。
ただ、結局のところ私はこの「ベテラン」担当者に「悪意」の「違和感」を抱くまでには至らなかったため、工事の依頼を行ったのです。
今思うと、おそらく分譲仕様のリフォームは「知らないか」或いは「ほぼ未経験」で、その都度調べては対応するといった方だったのではないかと推察しています。
では、私が抱いた「違和感」について、その結末を詳細にお話いたします。
まず、1つ目の「大規模リフォームを依頼したにもかかわらず、完成予定日があまりにも短すぎる」についてです。
始めにお伝えしておきたいことに、工期（工事期間）は不動産の販売会社にとっては生命線となります。この工期を如何に短縮することが出来るかで、一日も早く客様に商品提供が出来ますし、金利の支払いを抑えられたり、別物件の仕入れに着手できるという、結構重要なものです。
打ち合わせの中「完成予定希望日はいつまで？」と伺いを立ててこられたため、「ゴールデンウィーク前までにはお願いしたい」と答えると「そりゃあ助かる、4月中旬までに仕上げるわ」と回答がありました。
結果：6月初旬に完成
「ごめんなぁ、メーカー側の担当者が現地視察に来る日時がなかなか抑えられなくて」とメーカーの介在を盾にしてきたので、同メーカーの知人に確認したら「1ヵ月近くも掛かることはないけどね」とのことでした。
2つ目の「見積書の提出期限を守らない（他2社は後から依頼し、先に届いている）」については、3つ目の「見積書が未完成のまま送られてくる」と紐づくわけですが、とにかく遅いわけです。
一般のクライアントであっても不動産販売会社であっても、リフォームをする場合、ライフスタイルや会社の経営方針があって、費用が高額な場合は基本「金融機関からリフォーム費用を借り入れる」場合が多く、その場合見積書を金融機関に提出しなくては何も始まりません。
すると「ごめーん、最後一つの商品で、仕入れ価格表が届いてないから、そこだけ抜けてるけど一応おくるわぁ」と未完成の見積もりがFAXで届いたわけです。
その未完成の見積書を、握りしめたままの私が同じように、金融機関に対して「ごめーん、最後の・・・」と言って、金融機関が納得してくれると思っていたのでしょうか。おそらくそこまで考えが及んでいなかったことでしょう。
この時点で「業者代えた方がいいかなぁ」と頭に過ぎったことを今も鮮明に覚えています。
また同時に、いつもお願いしている業者さん（2社）に頭を下げて「今回は御社に発注できるかどうかわかりませんが、相見積もりしていただけませんか」と尋ねると「いいよん」とすぐに見積もりが届いており、総工費と完成時期については把握済でした。
結果：後から依頼した業者の見積書到着から、なんと10日間後に届きました。しかも、一部見積もり内容に抜けがある状態
なぜ「この業者代えようかなぁ」と思っていたにも関わらず、実際には代えなかったかというと、「信じていた」からです。
事前にこのブログ記事を同業他社の方に読んでもらっての感想は「信じるのは勝手だけど、なんでこんなにあからさまにズサンなのに業者変更しなかったの？」と尋ねられました。
「もし、この業者が実の兄弟や両親だったら」ありえませんか？「もちろん親しき中にも礼儀あり」で、ビジネス上で「公私混同」するな！といったお叱りを受けるでしょう。
「ココがミソ」なんです。タイトルにも触れることになりますが、これこそが「巧妙に洗練されている」というわけです。
まったくの他人だと許せないことが、知人＜友人＜親友＜親兄弟のような関係になると「許す」という範囲がどんどん広くなってしまうのです。
「苦楽を共にしたような相手」から「ごめん」と言われたら、1，2回は許容してしまう可能性があるということです。私だけかもしれませんが・・・。
賃貸マンションのような比較的軽微で安価なリフォームの場合、都度都度「請負契約書」など作ってこられなかった、或いは作ったこともなかったかもしれません。だから、サボった（悪意）わけではなく知らなかったのではないかと思います。
ただ、「階段の架け替え」や「シート工法」、「ハウスクリーニング」の依頼を工事費用が「他業者よりも高くなる」といった断り方だけはしてほしくなかったですね。もし、やった事がない工事や、自身がないからという理由であれば正直に話してほしかったというのが本音です。
そして最後に決定的なことが起きてしまいました。これさえなければ、これまでの違和感は忘れようと思っていたにも拘らず、その違和感は的中しました。
「最終工事費用は当初の見積もりより25％増の大幅な追加」で幕を下ろしました。もちろん、その説明に弊社までわざわざお越しになられました。
最初に提示してきた見積金額「380万円」に対して請求してきたのが「480万円」でした。当然ながら、工事途中で追加した個所はいくつもありましたので、増額は仕方ないのです。
ただ、今回の工事発注者が一般の顧客だった場合、都度、見積書を提出し、あるいは差額だけでも文書なり口頭なりで了解を得ることが必要となる金額ではないでしょうか。
事前に他社より見積書を頂いておりましたし、総額は同じくらいの金額でしたから「想定の範囲内」でしたので、素直に即日お支払いさせて頂きました。が、面白かったのが、見積書に「友達値引き50,000円」とわざわざ記載してきたことでした。
結局、最初に提示してきた価格は「吊り」だったわけです。同業他社の見積書はしっかりと作り込まれており、ほぼ両社共に同額でしたから、「この見積価格おかしくないか？」と思いながら「友だち価格で請けるよ」という言葉に、まんまと釣り上げられた次第です。
知人や友人を装って近づく手段以外に、優位性をアピールしてくる営業担当者も、近年増加傾向にあります。
「建築士」あるいは「インテリアコーディネーター」等と綿密な打ち合わせを行ったので「大丈夫」ではありません。ご承知の通り、資格は一定の知識があることの証明に過ぎないからです。
どんな資格試験でも、100点満点で合格されていらっしゃる場合ならまだしも、数問は間違った回答をして合格されており、その内容についてはその後の実績と経験で補完されてゆきます。
実務ベースでお話しですが、生まれて初めて不動産を購入する一般の方が、リフォームの相談や見積書を目にするのもきっと、初めてになることが多いかと思います。
しかも、それ相応のリフォーム（設備＆建具＆床工事等の大規模工事）となると、工事費用は高額となります。
ですから、これまでは様々なシーンで「見積もり依頼する場合は、複数社で話を聞き、相見積もりを取りましょう」と、おなじ失敗をしてほしくないという方々の一心で、ブログやSNSなどを通して数多く叫ばれていました。
本当にこれだけで、失敗を未然に回避できるのでしょうか。答えはNo!です。実際に使用されている書面は各様々なフォーマットになっていて、リフォーム業者毎に書き方や表示の仕方が全然異なります。
実際に比較検討しようとすると、各項目を同列に並び替えて、「材工込み」と記載があるものは「材料」と「施工費」に分けてみる。塗装やクロスは単価が同じでも、数量の拾い出しにバラつきがあったり、設備はメーカーが異なるだけで価格が変わる。
「ある商品はA社よりB社の方が、またある建材はC社よりA社の方が安い」といったことに気づく場合があります。単品ごとに比較しているとなかなかわかりづらい内容になっていることもよくあります。
これではどのように比較検討すればよいのかと、頭を抱えてしまいますよね。結局、「こちらの希望は３社ともに同じ内容で依頼したのだから、一番安い業者でお願いしよう」になっちゃうわけです。それでも納得のいく工事を行って頂けたなら、たまたまのラッキーだったと私は思います。
A社にB社やC社の内容を口にすることは、必ずしも得策というわけではありませんが、見積もり内容を吟味して、例えば「最終的に御社にお願いしようと考えているが、他社のこの部分と比較して、納得のいく価格に値引きしては頂けないか」的な交渉はありだと思います。
気を付けたい点は「最初は最下グレードの見積もりを行って、それにより総額を抑えて、請負契約後になって色々とオプションを提案してくる」というやり方。こう言ったやり取りになる前に、やはり面倒でも、少なくともカタログに目を通し、できればサンプルを見て、質感や仕様内容は確認しておくことをお勧めいたします。
まずは、ネット上で優良なサイトから情報をキャッチしましょう。優良かどうかの判断は、複数のサイトで確認することで、同じような回答が得られていればまずはクリアとします。
依頼する会社の情報もチェックしましょう。会社の理念や資本金、代表者の経歴や経営年数などがある程度確認できたらラッキーです。残念ながらそもそもホームページがない業者も数多くあります。
また、リフォーム業者のホームページはないという場合でも、見積書に記載の商品等は、一般的にメーカー品が基本となっていることが大半なので、調べることは可能ではないでしょうか。
設備や建具に関しては、メーカーのホームページから見積書に記載の品番等（わからなければ作成者に確認）から確認することが出来ます。品番がない、或いは廃番になっているものが見積書に記載されていたら要注意です。
各メーカーによって、少しづつ商品内容が異なることに気づくと思います。不必要なオプションがセットされていたり、逆に付帯していなかったり。
例えば、「食洗器」一つ取ってみても、「浅型」と「深型」があることをご存じでしょうか。どちらも同じ食器を自動で洗浄してくれる機能がついていますが、その両者の価格は全くと言っていいほど異なります。
このことについて「実際に使用経験がない方」に対して、しっかりとメリット・デメリットを説明のできる担当者なのか、あるいは必要性の低い方に、価格が高額になる「深型」にすることで「売り上げを伸ばせる」と悪意をもって勧めてくるかもしれません。
このように、見積書に記載されている項目一つ一つに対して、確認してし過ぎることはないように思います。そして、疑問に感じることは、担当者に「調べによると」と、ご自身が習得した知識を、担当者や資格保有者に遠慮なくぶつけてみることが重要です。
善意のある担当者や資格保有者であれば、快くその質問に答えてくれます。なぜなら、知識と経験に裏付けられた方からすれば、その質問は、これまで多くの方が抱き、聞きなれたものだからであり、子が親に「なんで？」といったものに似ているからだと思います。
つまり、「一方的にき聞く側になってはいけない」ということです。対等に会話することで分かり合えることも多く、そのためには、聞き返すことが出来る多少の知識武装が必要になります。
次に、「追加工事」という項目があります。
私の場合、追加工事には大きく2種類あると考えています。「能動的」か「受動的」かです。更に「受動的」には「必然的」か「突発的」かに分けられるのではないかと思います。
「必然的」の例でいうと、「トイレの便器を便座も含めて一式新調したい」と言った場合は「排水管の位置や形状、管の勾配をやり直す必要があるのか否か」、また「引き戸を開き戸にしたい」と言った場合は「開き扉と干渉するものがないか、あればどう対応するのか」と言うように一連の予測が可能な付随した工事のことことを指しています。
注意すべきは、床下の工事として、見えない場所をいいことに、不必要な工事を追加して見積もりを出してくるような業者が、以前は結構いました。また昨今、そういった業者がまた増えているという声も、実際に見聞きし始めています。
「突発的」の例でいうと、「床や階段の踏面の施工後、床鳴りを解消する工事」とか「ユニットバス取替工事中に床下で木部の腐食やシロアリの発見に対応する工事」等予測が難しい工事のことを指しています。
まず、リフォームを行う上で、初めにリフォーム業者等と打ち合わせを行う段階で、こちら側の希望を伝えます。その後リフォーム工事が着手されている中で「ん～、やはりここはこう変更したい」といった追加は、いわゆる「能動的」に行った追加或いは変更工事に当たると思います。
ご自身で追加や変更しているので「止む無し」と認識することに違和感を持たない方も多くいると思います。
ですが、中には見積もり当初の段階からリフォーム業者には「そうなる事がわかっていた」ということがある場合があります。
例えば「階段手すりの取り付け忘れ」や「色彩バランス」等です。探せばきりがないかもしれません。
では、なぜ「そうなる事がわかっていた」にもかかわらずリフォーム業者は何も言わなかったのでしょうか。「顧客の希望だった」もしくは「希望になかった」と言ってしまえばそこまでですが、追加工事が取れるかもと思っていたかもしれません。
場合によっては、一度設置した設備や、或いは施工したクロスや床材を剥がしてやり直さなければならない場合も多くあります。また、追加工事だけを別会社に依頼するようなことは双方にとって良い結果にはならないでしょう。
「追加工事」の多くは、本工事の見積もり内容より割高になる可能性があります。事前準備が出来ないことで、工程管理、職人と材料の手配、リフォーム業者のスケジュール等を鑑みた場合ある意味仕方がないかもしれません。
若しくは、ただ単に担当者や資格保有者の知識や経験不足で「そうなる事すらわかっていなかった」が原因という場合も考えられます。
こういった事態を免れるためには、やはり担当者や資格保有者と事前の会話が重要です。そして、対等に話を聞いて後、聞き返すことが出来る多少の知識武装が必要になります。
他にも、有料ですが、既存住宅状況調査と言って、「既存住宅状況調査技術者」といった資格所有者にリフォーム工事の前段階で建物診断を行ってもらう方法もあります。
構造耐力上主要な部分（基礎、壁、柱等）に生じているひび割れや、屋根、外壁等の雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を「目視」、「計測等」により調査します。ただし、 破壊検査、瑕疵の有無の判断、建築基準関係法令への適合性の判定等は含みません。
改めて申し上げますが、リフォーム業者の多くは健全で、暑い日も寒い日も、工程に追われながら毎回異なる現場で「現場や施工の管理」と「職人技を駆使」して工事を一生懸命進めてくれています。
作業中の方の目はいつも真剣です。何故なら「やり直しがきかないことが大半」だからです。現場で木材を誤って短く切断しようものならその時点で既に「ゴミ」と化すからです。
あくまで「万が一」の時に備えておけば心労は少なくて済みます。「備えあれば患いなし」ということですね。
具体的には、建築工事一式以外の場合、工事1件の請負契約が税込金額500万円未満の場合は建設業の許可は不要と言うことです。
建設業許可を取得するには、一定の要件を満たす必要があります。この要件を満たすためには、かなりハードルが高いといった方も多くいます。
経営業務の管理責任者（経管）がいること
専任技術者（専技）を営業所ごとに置いていること
請負契約に関して誠実性を有していること
請負契約を履行するに足りる財産的基礎または金銭的信用を有していること
欠格要件等に該当しないこと
また、あえて許可申請をしない業者も数多く存在します。そもそも500万円(税込)以上の仕事を受注しないという場合は、取得する必要性がそもそもありません。
では、土木工事と電気工事と内装工事といった具合に、請負契約を分割したらどうなるのでしょうか。結論として、建設業法上認められません。
それぞれの工事単体では建設業の許可がなくても請負契約は成立するのですが、建設業法では、「契約を分割で請け負う場合、各契約の合算での請負金額とする」と定めています。
また、建設業の許可内容についても細分化されていることをご存じでしょうか。2種類の一式工事と26種の専門工事に分類されています。
さらに、500万円(税込)未満の工事であっても、「解体工事」・「電気工事」・「浄化槽工事」については各都道府県知事等への登録・届出が必要になっています。これらに違反すると「懲役刑」または「罰金刑」が課せられ、その後5年間は建設業の許可が取得できない場合があります。
前半にお話ししたリフォーム費用は480万円でしたから、もし許可を取得してなくても問題はないということになるのでしょうね。
自宅のリフォーム工事を検討し、専門の業者を選別する際に、是非一度ご自身の目と耳で確認してみてください。
そして、理想とするリフォーム工事の完了と、その後の素敵な毎日の生活を心より願ってやみません。
｢ベテラン｣の｢一挙手一投足｣には、事前準備と多少の知識武装で対応が必要
直感的な｢違和感｣を蔑ろにせず、対等な会話で心配事を払拭することが必要
｢相手との距離感｣を再認識し、自身の領域内に踏み入れさせないことが必要
｢多岐にわたる見積書｣は、ネット等で事前のチェックを心掛けることが必要
｢追加工事｣の可能性はありますか？と直接伺いを立ててみるという方法も有
｢建設業許可｣の｢有・無｣について、念のために確認できる余裕を持っておく
十分に納得いくまでチェックを怠らずに「失敗しない不動産購入」をするための参考になれば嬉しいです。
無理なくやって、今日もHappy!
リフォームに興味があるならこの一冊「私は読んだ今回のおすすめ書籍」
