こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。
今回は不動産投資で利益を出したいと考えている方に「資格取得の考え方」を紹介したいと思います。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★★☆ |
| 重要度 | ★★★☆☆ |
| 専門性 | ★★★★★ |
「ファイナンシャルプランナー」は不動産投資を行う上で必須要件ではありません。ですが、不動産に投資をする場合において「将来を見通すための組み立て（プランニング）」・「収支のバランス」・「資産と負債の状況認識」などお金にまつわる現状把握を随時整理整頓することで硬固な防具と強靭な武器になり得ます。
受験申込者数は2010年度より毎年20万人超と人気のある資格に君臨しています。しかし「なぜ」皆さんファイナンシャルプランナーを選んでいるのでしょうか。また取得後そのライセンスはしっかりと生かされているのでしょうか。
どんな資格にしても「宝の持ち腐れ」になっている人も少なからずいらっしゃると思います。「なぜ」勉強して「なぜ」取得したのか。ここが大きなポイントになるのではないでしょうか。
コンテンツ
「ファイナンシャルプランナー」は本来、金融や税制、不動産、住宅ローン、相続といった幅広い知識をもち、プランニングや夢の実現をサポートする大義名分がありますが、実際の仕事で多いのは、保険等の販売を任される営業に成り下がっている企業が多いのも事実です。
また、保険会社や金融機関によっては昇給や昇格には資格取得が必須要件になっていることもあります。取得できないと社内での居心地が悪いばかりか他の部署へ転属なんてこともよく聞いたりします。
海外では日の目を浴びている資格でも、日本では「ライフプランの見直しを、人に頼んでおこなう」という文化自体が初めからなく、新たに広げてゆく活動や定着するための施策が施されていないのが現状です。
なぜでしょうか。それはクライアントに対して「あなたのすべてを見せてください」という仕事だからです。
たとえば家族構成１つとっても「年齢や職業」あるいは「年収」に至るまで詳細に聞き取られ、「基本生活費」・「車や住宅ローンの残高」・「預貯金額」や「加入している保険種別」・「所有している資産内訳」に至るまで「お金に係わる全て」の情報提供を求められるからです。
自慢できるような人生の成功者でもない限り、日本人の気質にはまだまだ「格好が悪い」・「恥ずかしい」とかの感情が残っていて、おいそれとはなかなか口を開いてはくれません。しかも診断自体「有料」なら尚更です。
「ファイナンシャルプランナー」の報酬について触れると、「費やしたものと、得る収入」とがこんなにアンバランスな資格も他にないのではないかといった感じです。
一方、実務上で資格が必要ではない方の場合、いっぱい時間を消費して、いっぱいやりたいこと我慢して、ようやく合格したにも拘らず実力を発揮する「出番がない」と言うことになります。
ですから合格発表後に改めて、教科書や問題集に再度目を通すことはまずしませんよね。せっかく勝ち取った資格を何かに利用できれば「少しは力入るんだけどな」なんて思ったことはないですか？
資格保有者としての称号は気分はいいけれど、持っているだけでは１円にもならないわけです。「そんなことわかってるよ」と聞こえてきそうですが、資格を取得した後から生かせる場所があるんです。
もちろん「生かせる」か「生かせないか」は行動力に掛かってきます。そもそも「ファイナンシャルプランナー」は誰のために必要なものだったのでしょうか。
「持ってるだけじゃダメ、実務経験がないと」といった思い込みや、誰かに言われたりして落ち込んだりした経験はないでしょうか。もちろん経験がないよりあった方が良いのですが、基礎知識があるのとないのでは大違いです。
「不動産投資で利益を出したい」というテーマに沿って話をすると、実需（実際に居住する）として不動産を探すのではなく「利益を生む」不動産を探すことが目的であるはずですよね。
知識が不足していることで逆に「損」が出てしまうと本末転倒です。収益性の高い物件を見つけることこそが最大の課題であり、それは「お金の流れを知る」ということからスタートします。
例えば、ファイナンシャルプランナーの資格保有者であるあなたに、こんな収益物件を購入したいと、お客様から相談を受けたらどう返事されますか？
- ■販売価格4800万円 ■最寄り駅徒歩10分 ■鉄骨造2階建 ■平成9年1月建築
- ■敷地面積/200㎡ ■延べ床面積/200㎡ ■全居室1LDK ■総戸数8戸
- ■用途地域/第一種中高層住居専用地域 ■建蔽率・容積率/60％・200％
- ■接道/公道（幅員6ｍ） ■状況/満室 ■年間収支/450万円 ■建築確認番号/取得済
- ■検査済証番号/取得済 ■公簿取引 ■契約不適合責任免責 ■表面利回り/約9.3％
- ■固定資産税年額/20万円 ■周辺土地の一般的な坪単価/70万円前後
- ■その他滞納履歴や事故履歴等無し ■金融機関での借り入れ期間/10年
- ■融資金利/1.5％
まず「自分なら買うかどうか」を考えたりしそうですが、違いますね。本来なら依頼者であるお客様が購入した場合「しっかりと利益が確保できるか」が第一になるはずです。
普段から自分自身をお客様に見立ててプランニングすることは、紛れもなく実績に繋がる行動になります。しかも「年間の収支」・「加入している保険」・「資産背景」・「負債背景」・「自分自身の希望」・「自分自身のライフイベント」・「現状分析と問題点」等については自分自身のことですから今すぐにでもプランニングできますね。
これを２～３度丁寧に作成してみるのが第一歩です。その時に出てくる不安材料や調べたことなどを直接資産設計表にメモしておきましょう。
実のところ上記の案件は私の所に届いた資料でした。検討に検討を重ねた結果「購入しません」という結論に至りました。もちろん購入される方も沢山いるような物件です。なぜ購入を見送ったのかというと。
「収支バランスがあまりにも悪い」と結論つけたから ※「余剰資金がある人なら購入」と位置づけました。
表面上は何も問題を感じませんでしたが、いざ計算してみると、全額借り入れた場合：430,999円／月返済が発生します。毎月55,999円の赤字になります。
しかも、退去者が出た場合に対応する資金も負担になり、都度のリフォーム資金も負担となってしまいます。価格交渉を行って利回りが多少良くなったおしても、カバーしきれないからです。
購入するなら返済期間が20年と長期であるなら、間違いなく購入していたと思います。単に「土地・建物の査定価格が相場」に近くても、収益不動産はキャッシュフローを読み解かなければ「損」してしまう可能がありますね。
人生における「イベント」について、漠然と考えたことはあるかと思いますが、一般的に社会人になってからはこんな感じですね。当然ながら考え方や価値観、地域や就職先、生活習慣等さまざま個人差はあります。
是非一度ご自身の内訳を考えてみてください。項目が増えることもありますが減ることだってあります。ライフイベントを考え出した時期や個人個人の背景に左右されるため、十人十色のはずです。
| ライフイベント項目 | 必要費用の目安 |
|---|---|
| 普通車の購入・維持費（50年間分） | 約4,000万円 |
| 一人暮らし（5年） | 約1,200万円 |
| 結婚（結納・婚約～新婚旅行までにかかった費用総額） | 約450万円 |
| 出産・子育て（入院料・室料差額・分娩料・検査・薬剤料・処置・その他） | 約50万円 |
| 教育資金（子ども1人あたり）総額幼稚園から高校まで公立、大学のみ私立の場 | 約1,050万円 |
| 住宅購入（住宅の平均購入価格） | 約3,350万円 |
| 定年後の夫婦無職世帯生活費 約26万円／月（20年間分） | 約6,200万円 |
| 介護費用１人当たり約17万円／月（20年間分） | 約4,000万円 |
他にも風邪やケガなどが発生した場合に必要な費用や、冠婚葬祭費、持ち家の場合はリフォーム費用が発生しますし人によっては趣味にかける費用も発生してきますね。どうですか？上の表はあくまで目安ですが、かなりの費用を捻出しなくてはならないことがわかりますね。
思わず目をそむけたくなるような金額になってきます。現在は社会保障給付によって負担額は少ないものの、今後は年々減額傾向にあります。自分の進んでいる道に焦点を当てて今一度確認することが先決です。
これらの費用は一気に発生するわけではないところが落とし穴です。その場その場で工面することで心労に繋がったり落ち込んだりしてなかなか心に余裕ができません。あらかじめ「想定内」にしておくことが肝要です。
サラリーマンの場合、所得を急に上げることはまず難しいかと思います。「まだ若いから」といった考え方では先細って行く可能性が高くなってきます。
より条件の良い会社へ転職することも視野に入れて日々を過ごされている方や、資格取得で手当てを貰うことを考えている方、副業にて収入を増やそうと考えている方など多くの方が色々と検討されている時代になったと思います。
では、どのようにすれば収入源を増やせるか。如何にして支出を減らす事が出来るか、ここがポイントです。これらを１枚の表にしてわかりやすくすることが「ファイナンシャルプランナー」としての仕事です。
今回の記事テーマ「不動産投資で利益を出したい」といったイベントはその中の一つを担ってくれます。そのためには、収支バランスを理解することが最も重要です。
作業的には何も難しいことをする訳ではないんですね。個人的には「未来の家計簿」を作成するといった感じです。難しいことはないですが多少面倒ではありますけれど。
もちろん資格を取得したら「就職に有利」・「諸手当がでる」等のメリットがある場合もあります。試験を受けた方や勉強をされた方ならお分かりかと思いますが、結構広範囲で難しい問題が出題されるので大変だったと思います。
ファイナンシャルプランナーとなって世のためになる働きかけを行うことはとても立派なことだと思いますが、まず自分自身の足元を固めて「私の場合、これこれを・こうゆうやり方で・このように行動したことによって・現在このように推移しています」という事が発信出来れば、より信ぴょう性が増すと思います。
自分の「資産設計表」が完成すれば、そこから新たな発見がある場合もあります。自分自身の生活習慣から改めることに繋がったり、新たな目標が見つかったりといった感じです。
長い人生ですから焦る必要はありませんし、ファイナンシャルプランナーとしての「資格を取得することが目的ではありません」中身の問題です。知識をつけることで昨日までと異なる思考になれば、向かう未来に対応できるようになってきます。
これから「ファイナンシャルプランナー」を目指すなら「日本ファイナンシャル・プランナーズ協会（日本FP協会）」のホームページにある「FP技能検定」のタブを選択すれば、内容が確認できますので一読されるのが良いかと思います。
ホームページを読み進めると過去4年分の「試験問題・模範解答」があることに気づくと思います。残念ながら過去問題はトライできても正誤表しかないため「どこをなぜ間違えているのか」が正しく理解する事が出来ません。
最近ではWeb上で詳しい解説やYouTubeで動画配信していたりしますが全問に対応しているわけではないので全てを補えるわけでもなさそうです。
| 試験回数 | 年３回 |
| 試験会場 | 全国47都道府県で試験を実施。受検申請時に、希望の受検地を選択可能。 （居住地に関係なく選択できます） |
| 受験料 | ３級／学科と実技：6,000円 学科：3,000円 実技：3,000円 ２級／学科と実技：8,700円 学科：4,200円 実技：4,500円 注意）支払手数料は、別途ご負担 |
| 出題形式 | ３級／学科：筆記（マークシート形式）実技：筆記（マークシート形式） ２級／学科：筆記（マークシート形式）実技：筆記（記述式） |
| 受験要件 | ３級／FP業務に従事している者または従事しようとしている者 ２級／①日本FP協会が認定するAFP認定研修を修了した者 ②3級FP技能検定の合格者 ③FP業務に関し2年以上の実務経験を有する者 ④厚生労働省認定金融渉外技能審査3級の合格者 ①～④のいずれかに該当 別途「受検申請に必要な事項」有 |
受検申請方法は、インターネット申請と受検申請書（書面）の2種類より選択。受検申請方法を詳しく知りたい方は「受検申請方法」をご確認ください。
一部合格（学科または実技試験の一方のみの合格）の有効期限内に、合格した科目の免除申請を行い、不合格となった科目のみ受検し合格した場合、学科・実技両方の試験の合格者と認定されます。
「不動産投資で利益を出したい」という願いを叶えるための第一歩として、挑戦してみる価値はあるかと思います。
一通りテキストに目を通して挑んだ問題集でしたが、１回目は悲惨な結果になり心が折れそうでした。肩肘ついてペラペラとやり直しているうちに言葉や言い回しに慣れてきたので、同じ問題集を３回繰り返しました。すると「あれ？この問題覚えてる」とか「確かこの答えは2番だった」と気付けたりしてゆきました。
ここまでくると良い流れをキープしつつ新しい予想問題集を購入しました。過去問とは中身を多少変更して作られているので「四肢択一のうち1問だけ見たことない」となって更なる知識が増えるわけです。実際に使ったおすすめ問題集はこちら
これだけで十分だったと思います。ですが、人によっては「時間がない」や「講師に聞く方が理解が早まる」「間違った解釈をするのが怖い」という方もいるかと思います。社内の同僚は会社から資金援助を受けて資格学校に通ったり、ここを利用して免許取得に役立てたそうです。
「スタディング」のホームページはこちら
- ファイナンシャルプランナーは家計における「収支バランスを養う」一役を担っています
- ファイナンシャルプランナーはお金に係わる未来を「想定内」として捉える事が出来る
- ファイナンシャルプランナーの知識は、生活習慣を改めることや、新たな目標が見つけやすくなる
「金融の世界」や「経済学」と聞くと、学校では教えてもらっていないし「いまさら」とか「問題なく生活できている」とぼんやりとした感じになりがちです。それより「なんか面倒」と思ったりもしますよね。
しかしこれらの知識を身に付けると自分自身だけでなく、家族の誰かが将来の人生において岐路に立たされた時、何を基準に選択をすることが最良の策かのヒントが得られ、また「判断力」が養われるようになり、人生を設計する力が磨かれると思います。
無理なくやって、今日もHappy!
