こんにちは。Hideです。売買不動産歴20年以上 大手不動産会社15年勤務後、関西で不動産会社の代表取締役 現在は賃貸物件のオーナー、投資家、ブログ記事も7年近く書いています。
今回は、土地を購入する前に必ず確認が必要で、確認しないまま購入すると大変なことに繋がってしまう内容をお伝えしたいと思います。かなり重要です。お役に立てたら嬉しいです。
| この記事の内容 | レベル |
|---|---|
| 知っ得度 | ★★★★☆ |
| 重要度 | ★★★★★ |
| 専門性 | ★★★☆☆ |
土地の形・規模感・立地良く・価格面もドンピシャで問題ないとなると、「まってました！こんな不動産」と思わず飛びつきたくなるような内容です。
おまけに水面下情報（ホームページやポータルサイトへの掲載がない）ともなれば、なおのこと喉から手が出そうなイメージです。
しかし、こういった不動産にはしっかりと落とし穴があることが多いのです。
コンテンツ
「従前はクリーニング店を営んでいました」と聞いて何か問題を感じますか？とその前に、現地に看板や「クリーニング店」と記載されたテントなどがあれば気付きもしますが、実際現地へ行くと既に更地の状態でしたので、一見土地を見ただけでは気付くことはまずありません。
紹介する仲介業者の担当でさえ調査不足のまま案内している場合もあります。
また、クリーニング店だけでなく「印刷会社の工場跡」・「石油製品・石炭製品取扱業者」・「窯業」・「土石製品製造業者」・「メッキ工場」等も注意が必要です。
では何故従前にクリーニング店を営まれていた場合に注意が必要なのか。それは「土壌汚染の可能性がある」からです。「えっ！？なんで汚染なの」と思われる方もいるかもしれませんので説明いたします。
今ではクリーニング店を経営される場合は、定められた場所で一定の基準をクリアしないと営業ができないようになっています。
というのも昭和45年ごろの高度経済成長期には既にクリーニング店は存在していたようで、そのころのはドライクリーニングに使用する溶剤に建築基準法で禁止されている「石油系溶剤」等の「有害物質」を使用しており、それが作業中に地中に投棄されたり、こぼしたりすることで人体に影響が出る恐れがあったからです。
しかも引火してしまうと大爆発につながりかねません。
こうなると、「失敗した！」と嘆いても後の祭りとなってしまいます。だってそのような土地に建物を知らずに建築できますか？
王道ですが、まず「買うか買わないか」の判断は、事前の調査を行ってからにしましょう。鉄則です。では調査は売主が行うのか、買主が行うのかは話し合いになるケースが多いです。出来る限り売主に行ってもらえるように交渉しましょう。
役所の土壌汚染対策課や環境課等にて「届け出の有無」を確認します。特定有害物質の取り扱いがある「特定施設」であった場合、廃業する際にも土地所有者に「調査命令」が下されます。さらに条例等で調査が義務化されている場合もあるので確認は必須です。
仮に「特定施設」として認定されていなかった場合、それでも「自主調査」は欠かせないと思います。土壌汚染対策法に基づく基本的な調査は現地の土壌に「汚染物質ガス」がないか、敷地内に数か所穴を掘る「ボーリング調査」が主流です。
費用は敷地の大きさや、ボーリングの深さ、有害物質の調査種別により異なり一概には決まっておりません。参考程度にこれまで30坪の敷地で「30万円」と「60万円」程度支払ったことはあります。あくまで調査するだけの費用ですよ。
問題はそれだけではありません。もし土壌汚染が発覚した場合の対処方法は「汚染された土を全て入れ替える」ことになります。
土の平均価格もまちまちで、参考程度であれば1㎥の土の入れ替えに10万円前後かかったことはあります。もし30坪の土地全てを入れ替えるとなると土地面積は約100㎡ですから「約1,000万円」掛かってしまいます。
では当該不動産には「土壌汚染の心配はない」と判断されたとしましょう。「ほっ」とするのはまだまだ早いです。もうお分かりかと思いますが何をすると思いますか。これを行って「買うか買わないか」を私は決めています。
「近隣や対面、裏の土地で同様の業態で営業されていないかまで確認する」です。もし過去や現在において盛業中ならやはり不安要素は隠しきれません。まさか他人地まで調査をする事が出来ないので、判断に悩むところではありますが。
分譲マンションの一室を購入するのとは「訳が違う」ということをご理解いただけたら嬉しいです。
- 好条件の不動産には何か問題が隠れていないか疑う
- 従前土地の利用状況調査は、元が住宅であっても検討するぐらいがちょうどいい
- その他は好条件ですが焦る気持ちを抑えて、まずは調査を依頼するくらいの余裕が必要
無理なくやって、今日もHappy!
